Beratung | TOP | Status | Zuständig | Beschluss | Abstimmung | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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14.06.2021 Bauausschuss | 7 | öffentlich | Vorberatung | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Beratungsergebnisse Im Vorfeld zitiert Herr Oberbürgermeister Deffner die Präambel der Satzung der STADTBAU ANSBACH: „Die Stadt Ansbach
setzt sich insbesondere für die Stärkung und Belebung der Innenstadt (Altstadt)
ein und fördert vor allem die positive Entwicklung ihres Zentrums. Zur
Vitalisierung sind verschiedenste Nutzungen in der Innenstadt zu stärken. Ein
Schwerpunkt besteht vor dem Hintergrund des zunehmenden Wohnraumbedarfes auch
in der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und der Schaffung von
Wohnraum.“ Weiterhin erläutert Herr Oberbürgermeister Deffner die Aufgaben des Eigenbetriebs (Satzung § 2 Nr. 1) „Aufgabe des
Eigenbetriebes ist insbesondere die operative Entwicklung der Innenstadt und
der angrenzenden Quartiere mit Entwicklungsbedarf. Der Betrieb erwirbt und
entwickelt und/oder saniert Immobilien oder errichtet Gebäude, um die Gebäude
im Anschluss zu vermieten oder zu veräußern. Hierbei soll die Bereitstellung
von gefördertem Wohnraum und Flächen für Existenzgründer eine wichtige
Bedeutung haben. Hierzu gehört im Rahmen der Gesetze auch die Errichtung und
Unterhaltung von Neben- und Hilfsbetrieben, die die Aufgaben der STADTBAU
ANSBACH fördern und wirtschaftlich mit ihr zusammenhängen.“ Im letzten Wahlkampf regte Herr Oberbürgermeister Deffner an, dass die Stadt Ansbach eine Stadtentwicklungsgesellschaft braucht. Allerdings handelt es sich beim Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH um keine reine Wohnungsbaugesellschaft. Damit die STADTBAU ANSBACH halbwegs wirtschaftlich arbeiten kann, werden mehr Wohnungen benötigt. Problematisch hierbei ist, dass die Kommune nur subsidiär tätig werden soll. Dies bedeutet, dass Grundstücke und Gebäude nur erworben werden sollen, welche z.B. für Bauträger unattraktiv sind. Nach einigen Jahren Erkenntnis sollte die Frage gestellt werden, ob der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH so weitergeführt wird oder ob eine Umstrukturierung, welche eine Wertung von Erkenntnissen darstellt, vorgenommen werden sollte. Im Anschluss hieran stellt Frau Lautenbacher die nachfolgende Sitzungsvorlage vor: Nach dem
einstimmigen Beschluss des Stadtrates am 23.01.2018 wurde am 21.03.2018 die
Satzung öffentlich bekanntgegeben und der Eigenbetrieb „STADTBAU ANSBACH“
gegründet. Der Unternehmenszweck des Eigenbetriebs ist die Bereitstellung von
gefördertem Wohnraum und die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden. Nachdem dieser
Aufgabenkomplex der Eigenbetriebsverordnung (EBV) unterliegt, sind hier auch
die entsprechenden rechtlichen Maßgaben einzuhalten. Entsprechend
§ 8 EBV soll der Jahresgewinn des Eigenbetriebes so hoch sein, dass
neben angemessenen Rücklagen auch eine marktübliche Eigenkapitalverzinsung
erzielt wird. Ein Verlustausgleich durch die Kommune kann nur die Ausnahme
sein. Im Weiteren sind
der wirtschaftlichen Tätigkeit des Eigenbetriebs durch Art. 87 BayGO enge
Grenzen gesetzt. Der Eigenbetrieb kann nur dort tätig werden, wo der
Unternehmenszweck nicht ebenso gut und wirtschaftlich durch einen anderen
erfüllt werden kann. Im Bereich der Sanierung von (denkmalgeschützten) Gebäuden
wird dies nahezu unmöglich, so dass davon auszugehen ist, dass die Erzielung
des notwendigen Jahresgewinns nur im Rahmen einer Mischkalkulation (Sanierung/Neubau/Vermietung/Entwicklung)
erzielt werden kann. Fraglich ist
jedoch, ob auch dann eine Wirtschaftlichkeit gegeben sein kann
(Break-Even-Point) und ob damit das Konstrukt des Eigenbetriebs zweckdienlich
ist und nicht eher andere Organisations- bzw. Rechtsformen – hierzu gehört
ausdrücklich die Eingliederung in die Kernverwaltung – sinnvoller sein könnten.
Nachfolgend wird dies untersucht und unter Beachtung der derzeit geltenden
rechtlichen Rahmenbedingungen betrachtet. Insbesondere werden die bestehenden
Fördermöglichkeiten betrachtet. Für die Schaffung
von Wohnraum gibt es grundsätzlich zwei Fördermöglichkeiten durch den Freistaat
Bayern in Zusammenarbeit mit der BayernLabo, welche nun nachfolgend dargestellt
werden. a) Das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm
(KommWFP) fördert die Gemeinden und Zweckverbände, mit ausschließlich
gemeindlichen Mitgliedern, bei der Planung und Erstellung von bezahlbarem
Wohnraum. Die Bindungsdauer der Belegung beträgt 20 Jahre. Die Förderung setzt
sich aus einem Zuschuss in Höhe von 30 % der förderfähigen Kosten sowie die
Möglichkeit eines zinsverbilligten Darlehens zusammen. Das Förderprogramm läuft
bis 2025. b) Mit der Einkommensorientierten Förderung (EOF)
werden zinsgünstige Darlehen sowie ergänzende Zuschüsse für den Neubau, den
Ersterwerb, den Umbau und für Sanierungsmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern in
Bayern bereitgestellt. Die Belegungsbindung beträgt wahlweise 25 oder 40 Jahre.
Hierbei erhält der Bauherr ein objektabhängiges sowie ein belegungsabhängiges
Darlehen. Beide Darlehen sind bei der Finanzierung der Baumaßnahmen
aufzunehmen. Für den
Eigenbetrieb steht nur die EOF zur Verfügung. Eine Förderung nach den
KommWFP-Richtlinien ist nur als Kommune möglich. Der Vollständigkeit halber
werden aber beide Fördermöglichkeiten in nachfolgender Vergleichsberechnung sowie
die Berechnung ohne Förderung aufgeführt.
Um den Reinerlös
pro Wohnung darstellen zu können, wurden die jeweiligen Aufwendungen vom
Nettomietpreis in Abzug gebracht. Bei den jeweiligen
Abzügen wurden für alle drei Berechnungsbeispiele jeweils, je nach Möglichkeit,
die gleichen Kriterien herangezogen. Der ortsübliche
Nettomietpreis pro m² liegt laut dem Sachgebiet Wohnraumförderung der Stadt
Ansbach bei 8,60 €/m², welcher für die Berechnung ohne Förderung und bei der
EOF herangezogen wird. Bei der Förderung mit dem KommWFP richtet sich der
Nettomietpreis pro m² in Höhe von 6,73 € nach der Grundlage der Kaltmiete nach
ALG II (siehe nachfolgende Grafik). Die
Bewirtschaftungskosten in Höhe von 21% vom Nettomietpreis (Auskunft von der Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses bei der Stadt Ansbach) beinhalten die Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten sowie Rücklagen und das Mietausfallwagnis. Die
Herstellungskosten wurden mit 3.000,00 € pro m²/Wohnfläche (WFL) angesetzt.
Hierbei handelt es sich um einen Durchschnittswert. Das KommWFP fördert den Wohnbau
mit 30%/m² WFL. Bei der EOF wird die m²-Wohnfläche mit 300,00 € gefördert.
Somit belaufen sich nach Abzug der Förderung mit dem KommWFP die
Herstellungskosten auf 2.100,00 €/m² WFL. Bei der EOF belaufen sich
diese auf 2.700,00 €/m² WFL. Die Herstellungskosten ohne Förderung
bleiben unberührt. Gemäß § 7 EStG
beträgt die jährliche Abschreibung von den Herstellungskosten bei einer
Laufzeit von 50 Jahren 2%. Auf Grundlage der Herstellkosten nach Förderung bedeutet
dies, dass die jährliche (monatliche) Abschreibung bei der Förderung mit dem
KommWFP 42,00 € (3,50 €), bei der EOF 54,00 € (4,50 €) und bei der
Berechnung ohne Förderung 60,00 € (5,00 €) beträgt. Bei der Berechnung
des Zinsaufwandes kann bei einer Zinsbindung von 20 Jahren (analog der
Belegungsbindung) und einer Darlehenslaufzeit von 30 Jahren bei der Förderung
mit dem KommWFP ein Zinssatz von 0,2 % angesetzt werden. Bei der EOF
beträgt der Zinssatz 1,1% und bei der Berechnung ohne Förderung 1,3%. Nach Abzug der
anfallenden Kosten vom ortsüblichen Nettomietpreis pro m² WFL ergeben sich
folgende jährliche Reinerlöse: ·
ohne
Förderung: 1,05 € ·
EOF:
9,10 € ·
KommWFP:
19,60 € Die
durchschnittliche Wohnfläche für einen Ein-Personen-Haushalt beträgt, gemäß
Bayerisches Landesamt für Statistik (Pressemitteilung vom 17.06.2020), 48,8 m².
Ein Zwei-Personen-Haushalt hat eine Wohnfläche von im Mittel 97,6 m². Die
durchschnittlich geförderte Wohnfläche beträgt 77 m². Bei der Berechnung
ohne Förderung bei Zugrundelegung eines Zwei-Personen-Haushaltes mit 97,6 m²
beträgt der jährliche Reinerlös 102,77 €. Unter Berücksichtigung des
geförderten Wohnraums von 77 m² beläuft sich der jährliche Reinerlös bei der EOF
auf 700,74 € und nach der Förderung mit dem KommWFP auf 1.508,85 €. Um die Anzahl der
Wohneinheiten zu ermitteln, die für die Wirtschaftlichkeit des Eigenbetriebes
benötigt werden, wurden die Aufwendungen des Eigenbetriebes entgegengerechnet.
Diese belaufen sich auf ca. 336.998,80 €. Dazu zählen die Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen (z. B. Fachplanerhonorare) über 20.000 €. Die
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen wie Büroausstattung,
Fortbildungen usw. in Höhe von 5.000 € und evtl. Mietausgaben für eigene
Räumlichkeiten über 20.998,80 €. Der Personalaufwand in Höhe von 266.000 € und
sonstige betriebliche Aufwendungen für Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung,
Kontoführungsgebühren und allgemeine sonstige Gebühren fallen auch darunter. Bezugnehmend auf
die Summe der Aufwendungen müssten bei der Berechnung ohne Förderung 3.279 Wohneinheiten
(2 Personen mit 97,6 m²), bei der EOF 481 Wohnungen (geförderter Wohnraum mit
77 m²) und 223 (geförderter Wohnraum mit 77 m²) Wohnungen bei der Förderung mit
dem KommWFP entstehen, damit sich der Eigenbetrieb wirtschaftlich tragen könnte.
Unter
Zugrundelegung der oben dargestellten Berechnung ist anzumerken, dass eine
Erstellung von 3.279 Wohnungen als Eigenbetrieb weder bei der derzeitigen
Personalausstattung, noch auf absehbare Zeit ansatzweise realisierbar ist. Auch bei der EOF,
welche durch die STADTBAU ANSBACH als Eigenbetrieb beantragt werden kann, wäre
die Erstellung von 481 Wohnungen nötig. Dies ist aus Sicht der STADTBAU ANSBACH
ebenso nicht zu realisieren. Nicht außer Acht zu
lassen ist, dass bei steigender Wohnungszahl auch der Personal- und
Verwaltungsaufwand steigt. Nach Angaben des Bundesverbandes der
Immobilienverwalter (BVI) können pro Mitarbeiter ca. 150 Wohnungen verwaltet
werden. Zusammenfassend ist
festzustellen, dass der Bau von 3.279 Wohnungen bzw. 481 Wohnungen auf
absehbare Zeit nicht realisierbar ist. Nach Abwägung aller
oben aufgeführten Punkte sollte der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH aufgelöst
werden, da dieser so nicht tragfähig ist. Vielmehr könnte die STADTBAU ANSBACH
als Geschäftsbereich „Stadtbau“ in die Verwaltung eingegliedert werden. Ziel
ist die Entwicklung, die Akquise sowie die Projektsteuerung der
Innenstadtaktivierung. Die Verwaltung der
fertiggestellten Wohneinheiten könnten an externe Dienstleister übergeben
werden, wie dies bereits bei den jetzigen, im Eigentum der Stadt Ansbach
befindenden Wohnungen, erfolgt ist. Im Nachgang ergänzt Herr Jakobs von der Stadtverwaltung, dass es sich hier um ein Paradoxon handelt. Auf der einen Seite steht das Erfordernis der Wirtschaftlichkeit. Auf der anderen Seite soll die STADTBAU ANSBACH nur tätig werden, wenn die Objekte für Dritte unattraktiv sind. Weiter führt Herr Jakobs aus, dass die Bauträger auf den Gebieten, in denen sie spezialisiert sind, vorrangig auch tätig werden sollen. Die STADTBAU ANSACH verfolgt zwei Ziele, und zwar den Wohnungsbau und die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Die Stadtverwaltung schlägt nicht die Abschaffung der Ziele vor. Allerdings ist eine Weiterführung des Eigenbetriebs STADTBAU ANSBACH nicht sinnvoll. Allein die Erstellung des Jahresabschlusses ist sehr kostspielig. Dieses Geld könnte besser investiert werden. Herr Oberbürgermeister Deffner schlägt als mögliches zukünftiges Projekt die Entwicklung des Messegeländes im Rahmen einer Interessenbekundung vor. Herr Büschl erläutert, dass die STADTBAU ANSBACH derzeit in der Hauptsache drei Objekte bzw. Grundstücke entwickelt. Der Neubau der Fischerstraße 2. Dieses Gelände stand bereits im Besitz der Stadt Ansbach. Die Schaitbergerstraße 36, welches ein Schlüsselgrundstück für den Hochwasserschutz war, sowie das neu erworbene Anwesen Kraußstraße 6. Hier läuft bereits ein Interessensbekundungsverfahren für die Planungsvergabe. Die STADTBAU ANSBACH wurde gezielt auf derartige Objekte angesetzt, die sich zum einen weniger interessant für private Investoren darstellten und zum anderen der Schaffung von Wohnraum dienen. Da immer wieder die GEWOBAU GmbH der Stadt Schwabach in den Fokus von Diskussionen rückt, wird von Herrn Büschl kurz angemerkt, dass diese Jahrzehnte existiere, über einen hohen Bestand an Objekten verfügt und somit andere Bedingungen vorliegen und ein Vergleich hier nicht gezogen werden kann. Des Weiteren ist die STADTBAU ANSBACH auf die Mithilfe von Stellen der Stadt Ansbach angewiesen (z.B. Bewertungsstelle, Liegenschaftsamt, Hochbauamt). Der Zweck der STADTBAU ANSBACH soll auf jeden Fall bestehen bleiben.
Bei der anschließenden Aussprache wird angemerkt, dass eine Fraktion die STADTBAU ANSBACH nah an der Stadtverwaltung ansiedeln wollte und die Gründung einer GmbH ablehnte. Die STADTBAU ANSBACH sollte in städtischer Hand sein. Die Ziele Belebung der Innenstadt und sozialer Wohnbau müssen unbedingt miteinander verbunden werden, da allein dieses Jahr 31 Wohnungen aus dem Sozialwohnungsbau fallen. Es wird die Frage gestellt, ob die Prüfung der Wirtschaftlichkeit auf eigene Motivation von Frau Lautenbacher erfolgte oder im Auftrag. Des Weiteren wird gefragt, ob die bestehenden Mitarbeiter in ihren Stellen verbleiben können. Es wird angemerkt, dass eine Zielvereinbarung hinterlegt werden sollte, dass z.B. Wohnungen, die aus dem Sozialwohnungsbau fallen, aufgefangen werden. Das Thema soll zur Beratung in die Fraktionen verwiesen werden. Darauf erläutert Herr Oberbürgermeister Deffner, dass gerne eine Zielvereinbarung getroffen, diese aber nicht erfüllt, werden kann. Frau Lautenbacher erklärt, dass sie die Probleme des Eigenbetriebs erkannt hat und es ihre eigene Motivation war, die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Herr Oberbürgermeister Deffner lobt in diesem Zusammenhang sowohl die Initiative von Frau Lautenbacher als auch, dass offen auf die Verwaltung zugegangen wurde, damit möglichst optimale Förderungen genutzt werden können. Weiter wurde in der Aussprache vom Gremium angemerkt, dass
In der weiteren Diskussion wurden folgende Fragen gestellt:
Von Seiten der Verwaltung wird insofern erwidert, dass der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH entweder als neuer Geschäftsbereich oder als Stabstelle eingegliedert werden soll. Die Betriebszwecke sollen in den zu fassenden Beschluss eingegliedert werden. Vor fünf Jahren waren sowohl die politischen als auch die rechtlichen Rahmenbedingungen die Gleichen. Im Jahr 2012 wurden die ersten Überlegungen bezüglich der Gründung eines Eigenbetriebs getroffen. Es wurde aber kein Businessplan erstellt. Vermutlich beruht die Gründung auf einer politischen Entscheidung. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde bewusst auf die Existenzgründer nicht eingegangen, da der Eigenbetrieb erstmals eine schwarze Null schreiben muss. Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude ist sehr kostenintensiv. Es muss im Voraus ein Break-even-Point erreicht werden, um genug Kapital zur Verfügung zu haben, um sich die kostspieligen Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden leisten zu können. Das Kapital fließt an die Stadt Ansbach zurück. Zu diesem Zweck wurden auch die Rückstellungen gebildet. Die Eingliederung erfolgt wie die Gründung eines neuen Geschäftsbereiches. Die inhaltlichen Zwecke des Eigenbetriebs STADTBAU ANSBACH bleiben bestehen und werden im Geschäftsverteilungsplan aufgenommen. Die finanzielle Ausstattung des neu gegründeten Geschäftsbereichs wird einmal jährlich in dem entsprechenden Gremium beschlossen. Hier kann den finanziellen Wünschen des Gremiums entsprochen werden. Am Ende der Diskussion kam aus dem Gremium noch die Anmerkung, dass eine Flexibilität erhalten werden soll und auch Häuser, die außerhalb des Sanierungsgebietes liegen, in Betracht kommen sollen. Auf diesen Einwand erläutert Frau Lautenbacher, dass die Kraußstraße außerhalb des Sanierungsgebietes liegt. Hier hat auch die Stadt Ansbach die Unterschrift auf dem Kaufvertrag geleistet, damit das KommWFP beantragt werden kann. Die Entscheidung über den Tagesordnungspunkt wurde vertagt. Der Tagesordnungspunkt wird nochmal geprüft und im Fraktionsgespräch vorgestellt. Die Thematik wird in der nächsten Stadtratssitzung besprochen. Seitens des Gremiums besteht hiermit Einverständnis. Beschlussvorschlag: Der Werkausschuss
empfiehlt dem Stadtrat, den Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH zum 30.09.2021
aufzulösen und in die Stadt Ansbach einzugliedern. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
22.06.2021 Stadtrat | 5 | öffentlich | Entscheidung | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Beratungsergebnisse Frau Lautenbacher
trägt die Sitzungsvorlage vor und erläutert, dass der Beschlussvorschlag
folgendermaßen ergänzt wurde: Der Stadtrat
beschließt, den Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH zum 30.09.2021 aufzulösen und in
die Stadt Ansbach einzugliedern. Der Schwerpunkt
besteht weiterhin in der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und
Schaffung von Wohnraum. Hierbei soll die Bereitstellung von Wohnraum und
Flächen für Existenzgründer eine wichtige Bedeutung haben. Herr OB Deffner
weist darauf hin, dass die Ergänzung der Satzung entnommen wurde. Herr Büschl ergänzt, dass die Schaffung von Wohnraum eine wichtige Säule sei, aber auch das Kümmern um die Gebäude, für die sich keine Käufer finden lassen. Im heutigen FLZ-Artikel wurde das Weigelhaus ausgeführt, er möchte darauf hinweisen, dass dies seinerzeit kein Objekt für die Stadtbau gewesen wäre. Herr Meyer beantragt folgende Ergänzung in den Beschlussvorschlag aufzunehmen: „Die Aufgaben des bisherigen Eigenbetriebs werden mindestens mit dem bisherigen Personalumfang fortgeführt.“ Frau Stein-Hoberg beantragt folgende Ergänzung am Ende des zweiten Satzes in den Beschlussvorschlag aufzunehmen: „…und der Schaffung von wenigstens 50 % sozialen Wohnraum.“ Herr OB Deffner bittet um Abstimmung über den Ergänzungsantrag von Herrn Meyer: Einstimmig beschlossen. Herr OB Deffner bittet um Abstimmung über den Ergänzungsantrag von Frau Stein-Hoberg: Abstimmungsergebnis: Ja 21 Nein
17 Mehrheitlich beschlossen. Der
Gesamtbeschluss lautet damit: Der Stadtrat
beschließt, den Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH zum 30.09.2021 aufzulösen und in
die Stadt Ansbach einzugliedern. Der Schwerpunkt besteht weiterhin in der
Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und der Schaffung von wenigstens 50 %
sozialen Wohnraum. Hierbei soll die Bereitstellung von Wohnraum und Flächen für
Existenzgründer eine wichtige Bedeutung haben. Die Aufgaben des bisherigen
Eigenbetriebs werden mindestens mit dem bisherigen Personalumfang fortgeführt. |