Tagesordnungspunkt

 

Im Vorfeld zitiert Herr Oberbürgermeister Deffner die Präambel der Satzung der STADTBAU ANSBACH:

 

„Die Stadt Ansbach setzt sich insbesondere für die Stärkung und Belebung der Innenstadt (Altstadt) ein und fördert vor allem die positive Entwicklung ihres Zentrums. Zur Vitalisierung sind verschiedenste Nutzungen in der Innenstadt zu stärken. Ein Schwerpunkt besteht vor dem Hintergrund des zunehmenden Wohnraumbedarfes auch in der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und der Schaffung von Wohnraum.“

 

Weiterhin erläutert Herr Oberbürgermeister Deffner die Aufgaben des Eigenbetriebs (Satzung § 2 Nr. 1)

„Aufgabe des Eigenbetriebes ist insbesondere die operative Entwicklung der Innenstadt und der angrenzenden Quartiere mit Entwicklungsbedarf. Der Betrieb erwirbt und entwickelt und/oder saniert Immobilien oder errichtet Gebäude, um die Gebäude im Anschluss zu vermieten oder zu veräußern. Hierbei soll die Bereitstellung von gefördertem Wohnraum und Flächen für Existenzgründer eine wichtige Bedeutung haben. Hierzu gehört im Rahmen der Gesetze auch die Errichtung und Unterhaltung von Neben- und Hilfsbetrieben, die die Aufgaben der STADTBAU ANSBACH fördern und wirtschaftlich mit ihr zusammenhängen.“

 

Im letzten Wahlkampf regte Herr Oberbürgermeister Deffner an, dass die Stadt Ansbach eine Stadtentwicklungsgesellschaft braucht. Allerdings handelt es sich beim Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH um keine reine Wohnungsbaugesellschaft.

Damit die STADTBAU ANSBACH halbwegs wirtschaftlich arbeiten kann, werden mehr Wohnungen benötigt. Problematisch hierbei ist, dass die Kommune nur subsidiär tätig werden soll. Dies bedeutet, dass Grundstücke und Gebäude nur erworben werden sollen, welche z.B. für Bauträger unattraktiv sind.

Nach einigen Jahren Erkenntnis sollte die Frage gestellt werden, ob der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH so weitergeführt wird oder ob eine Umstrukturierung, welche eine Wertung von Erkenntnissen darstellt, vorgenommen werden sollte.

 

Im Anschluss hieran stellt Frau Lautenbacher die nachfolgende Sitzungsvorlage vor:

 

Nach dem einstimmigen Beschluss des Stadtrates am 23.01.2018 wurde am 21.03.2018 die Satzung öffentlich bekanntgegeben und der Eigenbetrieb „STADTBAU ANSBACH“ gegründet. Der Unternehmenszweck des Eigenbetriebs ist die Bereitstellung von gefördertem Wohnraum und die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden.

Nachdem dieser Aufgabenkomplex der Eigenbetriebsverordnung (EBV) unterliegt, sind hier auch die entsprechenden rechtlichen Maßgaben einzuhalten. Entsprechend § 8 EBV soll der Jahresgewinn des Eigenbetriebes so hoch sein, dass neben angemessenen Rücklagen auch eine marktübliche Eigenkapitalverzinsung erzielt wird. Ein Verlustausgleich durch die Kommune kann nur die Ausnahme sein.

 

Im Weiteren sind der wirtschaftlichen Tätigkeit des Eigenbetriebs durch Art. 87 BayGO enge Grenzen gesetzt. Der Eigenbetrieb kann nur dort tätig werden, wo der Unternehmenszweck nicht ebenso gut und wirtschaftlich durch einen anderen erfüllt werden kann. Im Bereich der Sanierung von (denkmalgeschützten) Gebäuden wird dies nahezu unmöglich, so dass davon auszugehen ist, dass die Erzielung des notwendigen Jahresgewinns nur im Rahmen einer Mischkalkulation (Sanierung/Neubau/Vermietung/Entwicklung) erzielt werden kann.

Fraglich ist jedoch, ob auch dann eine Wirtschaftlichkeit gegeben sein kann (Break-Even-Point) und ob damit das Konstrukt des Eigenbetriebs zweckdienlich ist und nicht eher andere Organisations- bzw. Rechtsformen – hierzu gehört ausdrücklich die Eingliederung in die Kernverwaltung – sinnvoller sein könnten. Nachfolgend wird dies untersucht und unter Beachtung der derzeit geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen betrachtet. Insbesondere werden die bestehenden Fördermöglichkeiten betrachtet.

 

Für die Schaffung von Wohnraum gibt es grundsätzlich zwei Fördermöglichkeiten durch den Freistaat Bayern in Zusammenarbeit mit der BayernLabo, welche nun nachfolgend dargestellt werden.

 

a) Das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) fördert die Gemeinden und Zweckverbände, mit ausschließlich gemeindlichen Mitgliedern, bei der Planung und Erstellung von bezahlbarem Wohnraum. Die Bindungsdauer der Belegung beträgt 20 Jahre. Die Förderung setzt sich aus einem Zuschuss in Höhe von 30 % der förderfähigen Kosten sowie die Möglichkeit eines zinsverbilligten Darlehens zusammen. Das Förderprogramm läuft bis 2025.

 

b) Mit der Einkommensorientierten Förderung (EOF) werden zinsgünstige Darlehen sowie ergänzende Zuschüsse für den Neubau, den Ersterwerb, den Umbau und für Sanierungsmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern in Bayern bereitgestellt. Die Belegungsbindung beträgt wahlweise 25 oder 40 Jahre. Hierbei erhält der Bauherr ein objektabhängiges sowie ein belegungsabhängiges Darlehen. Beide Darlehen sind bei der Finanzierung der Baumaßnahmen aufzunehmen.

 

Für den Eigenbetrieb steht nur die EOF zur Verfügung. Eine Förderung nach den KommWFP-Richtlinien ist nur als Kommune möglich. Der Vollständigkeit halber werden aber beide Fördermöglichkeiten in nachfolgender Vergleichsberechnung sowie die Berechnung ohne Förderung aufgeführt.

 

	ohne Förderung	mit EOF-Förderung	mit KommWFP-Förderung
	monatlich pro m²	monatlich pro m²	monatlich pro m²
Ortsüblicher Nettomietpreis	8,60 €	8,60 €	6,73 €
abzgl. Bewirtschaftungskosten	1,81 €	1,81 €	1,41 €	21,0%
abzgl. Abschreibung pro m²	5,00 €	4,50 €	3,50 €	2,0%
abzgl. Zinsaufwand	1,71 €	-	-	1,3%
abzgl. Zinsaufwand Belegungsabh. / Objektabh. Darlehen	-	1,54 €	-	1,1%
abzgl. Zinsaufwand Zinskondition nach Förderungsabruf	-	-	0,18 €	0,2%
Reinerlös	0,09 €	0,76 €	1,63 €
Jährlicher Reinerlös	1,05 €	9,10 €	19,60 €
Reinerlös jährlich: Ein-Personen-Haushalt	51,39 €	444,10 €	956,26 €	48,8
Reinerlös jährlich: Zwei-Personen-Haushalt	102,77 €	888,21 €	1.912,51 €	97,6
Reinerlös jährlich: Geförderter Wohnraum	81,08 €	700,74 €	1.508,85 €	77
Herstellungskosten Brutto	3.000,00 €	3.000,00 €	3.000,00 €
abzgl. Förderung	0,00 €	300,00 €	900,00 €
Herstellungskosten nach Förderung	3.000,00 €	2.700,00 €	2.100,00 €
Abschreibung Jährlich (ND: 50 Jahre)	60,00 €	54,00 €	42,00 €	2,0%
Anzahl Wohneinheiten: Ein-Personen-Wohnung	6.558	759	352
Anzahl Wohneinheiten: Zwei-Personen-Wohnung	3.279	379	176
Anzahl Wohneinheiten: Geförderter Wohnraum	4.156	481	223

 

 

 

Um den Reinerlös pro Wohnung darstellen zu können, wurden die jeweiligen Aufwendungen vom Nettomietpreis in Abzug gebracht.

Bei den jeweiligen Abzügen wurden für alle drei Berechnungsbeispiele jeweils, je nach Möglichkeit, die gleichen Kriterien herangezogen.

 

Der ortsübliche Nettomietpreis pro m² liegt laut dem Sachgebiet Wohnraumförderung der Stadt Ansbach bei 8,60 €/m², welcher für die Berechnung ohne Förderung und bei der EOF herangezogen wird. Bei der Förderung mit dem KommWFP richtet sich der Nettomietpreis pro m² in Höhe von 6,73 € nach der Grundlage der Kaltmiete nach ALG II (siehe nachfolgende Grafik).

 

Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 21% vom Nettomietpreis (Auskunft von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Ansbach) beinhalten die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Rücklagen und das Mietausfallwagnis.

Die Herstellungskosten wurden mit 3.000,00 € pro m²/Wohnfläche (WFL) angesetzt. Hierbei handelt es sich um einen Durchschnittswert. Das KommWFP fördert den Wohnbau mit 30%/m² WFL. Bei der EOF wird die m²-Wohnfläche mit 300,00 € gefördert. Somit belaufen sich nach Abzug der Förderung mit dem KommWFP die Herstellungskosten auf 2.100,00 €/m² WFL. Bei der EOF belaufen sich diese auf 2.700,00 €/m² WFL. Die Herstellungskosten ohne Förderung bleiben unberührt.

 

Gemäß § 7 EStG beträgt die jährliche Abschreibung von den Herstellungskosten bei einer Laufzeit von 50 Jahren 2%. Auf Grundlage der Herstellkosten nach Förderung bedeutet dies, dass die jährliche (monatliche) Abschreibung bei der Förderung mit dem KommWFP 42,00 € (3,50 €), bei der EOF 54,00 € (4,50 €) und bei der Berechnung ohne Förderung 60,00 € (5,00 €) beträgt.

 

Bei der Berechnung des Zinsaufwandes kann bei einer Zinsbindung von 20 Jahren (analog der Belegungsbindung) und einer Darlehenslaufzeit von 30 Jahren bei der Förderung mit dem KommWFP ein Zinssatz von 0,2 % angesetzt werden. Bei der EOF beträgt der Zinssatz 1,1% und bei der Berechnung ohne Förderung 1,3%.

Nach Abzug der anfallenden Kosten vom ortsüblichen Nettomietpreis pro m² WFL ergeben sich folgende jährliche Reinerlöse:

 

·         ohne Förderung: 1,05 €

·         EOF: 9,10 €

·         KommWFP: 19,60 €

 

Die durchschnittliche Wohnfläche für einen Ein-Personen-Haushalt beträgt, gemäß Bayerisches Landesamt für Statistik (Pressemitteilung vom 17.06.2020), 48,8 m². Ein Zwei-Personen-Haushalt hat eine Wohnfläche von im Mittel 97,6 m². Die durchschnittlich geförderte Wohnfläche beträgt 77 m².

 

Bei der Berechnung ohne Förderung bei Zugrundelegung eines Zwei-Personen-Haushaltes mit 97,6 m² beträgt der jährliche Reinerlös 102,77 €. Unter Berücksichtigung des geförderten Wohnraums von 77 m² beläuft sich der jährliche Reinerlös bei der EOF auf 700,74 € und nach der Förderung mit dem KommWFP auf 1.508,85 €.

 

Um die Anzahl der Wohneinheiten zu ermitteln, die für die Wirtschaftlichkeit des Eigenbetriebes benötigt werden, wurden die Aufwendungen des Eigenbetriebes entgegengerechnet. Diese belaufen sich auf ca. 336.998,80 €. Dazu zählen die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (z. B. Fachplanerhonorare) über 20.000 €. Die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen wie Büroausstattung, Fortbildungen usw. in Höhe von 5.000 € und evtl. Mietausgaben für eigene Räumlichkeiten über 20.998,80 €. Der Personalaufwand in Höhe von 266.000 € und sonstige betriebliche Aufwendungen für Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung, Kontoführungsgebühren und allgemeine sonstige Gebühren fallen auch darunter.

Bezugnehmend auf die Summe der Aufwendungen müssten bei der Berechnung ohne Förderung 3.279 Wohneinheiten (2 Personen mit 97,6 m²), bei der EOF 481 Wohnungen (geförderter Wohnraum mit 77 m²) und 223 (geförderter Wohnraum mit 77 m²) Wohnungen bei der Förderung mit dem KommWFP entstehen, damit sich der Eigenbetrieb wirtschaftlich tragen könnte.

 

Unter Zugrundelegung der oben dargestellten Berechnung ist anzumerken, dass eine Erstellung von 3.279 Wohnungen als Eigenbetrieb weder bei der derzeitigen Personalausstattung, noch auf absehbare Zeit ansatzweise realisierbar ist.

 

Auch bei der EOF, welche durch die STADTBAU ANSBACH als Eigenbetrieb beantragt werden kann, wäre die Erstellung von 481 Wohnungen nötig. Dies ist aus Sicht der STADTBAU ANSBACH ebenso nicht zu realisieren.

 

Nicht außer Acht zu lassen ist, dass bei steigender Wohnungszahl auch der Personal- und Verwaltungsaufwand steigt. Nach Angaben des Bundesverbandes der Immobilienverwalter (BVI) können pro Mitarbeiter ca. 150 Wohnungen verwaltet werden.

 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Bau von 3.279 Wohnungen bzw. 481 Wohnungen auf absehbare Zeit nicht realisierbar ist.

 

Nach Abwägung aller oben aufgeführten Punkte sollte der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH aufgelöst werden, da dieser so nicht tragfähig ist. Vielmehr könnte die STADTBAU ANSBACH als Geschäftsbereich „Stadtbau“ in die Verwaltung eingegliedert werden. Ziel ist die Entwicklung, die Akquise sowie die Projektsteuerung der Innenstadtaktivierung.

Die Verwaltung der fertiggestellten Wohneinheiten könnten an externe Dienstleister übergeben werden, wie dies bereits bei den jetzigen, im Eigentum der Stadt Ansbach befindenden Wohnungen, erfolgt ist.

 

 

 

 

Im Nachgang ergänzt Herr Jakobs von der Stadtverwaltung, dass es sich hier um ein Paradoxon handelt. Auf der einen Seite steht das Erfordernis der Wirtschaftlichkeit. Auf der anderen Seite soll die STADTBAU ANSBACH nur tätig werden, wenn die Objekte für Dritte unattraktiv sind. Weiter führt Herr Jakobs aus, dass die Bauträger auf den Gebieten, in denen sie spezialisiert sind, vorrangig auch tätig werden sollen.

Die STADTBAU ANSACH verfolgt zwei Ziele, und zwar den Wohnungsbau und die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Die Stadtverwaltung schlägt nicht die Abschaffung der Ziele vor. Allerdings ist eine Weiterführung des Eigenbetriebs STADTBAU ANSBACH nicht sinnvoll. Allein die Erstellung des Jahresabschlusses ist sehr kostspielig. Dieses Geld könnte besser investiert werden.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner schlägt als mögliches zukünftiges Projekt die Entwicklung des Messegeländes im Rahmen einer Interessenbekundung vor.

 

Herr Büschl erläutert, dass die STADTBAU ANSBACH derzeit in der Hauptsache drei Objekte bzw. Grundstücke entwickelt. Der Neubau der Fischerstraße 2. Dieses Gelände stand bereits im Besitz der Stadt Ansbach. Die Schaitbergerstraße 36, welches ein Schlüsselgrundstück für den Hochwasserschutz war, sowie das neu erworbene Anwesen Kraußstraße 6. Hier läuft bereits ein Interessensbekundungsverfahren für die Planungsvergabe.

Die STADTBAU ANSBACH wurde gezielt auf derartige Objekte angesetzt, die sich zum einen weniger interessant für private Investoren darstellten und zum anderen der Schaffung von Wohnraum dienen.

 

Da immer wieder die GEWOBAU GmbH der Stadt Schwabach in den Fokus von Diskussionen rückt, wird von Herrn Büschl kurz angemerkt, dass diese Jahrzehnte existiere, über einen hohen Bestand an Objekten verfügt und somit andere Bedingungen vorliegen und ein Vergleich hier nicht gezogen werden kann.

 

Des Weiteren ist die STADTBAU ANSBACH auf die Mithilfe von Stellen der Stadt Ansbach angewiesen (z.B. Bewertungsstelle, Liegenschaftsamt, Hochbauamt). 

 

Der Zweck der STADTBAU ANSBACH soll auf jeden Fall bestehen bleiben.

 

Bei der anschließenden Aussprache wird angemerkt, dass eine Fraktion die STADTBAU ANSBACH nah an der Stadtverwaltung ansiedeln wollte und die Gründung einer GmbH ablehnte. Die STADTBAU ANSBACH sollte in städtischer Hand sein. Die Ziele Belebung der Innenstadt und sozialer Wohnbau müssen unbedingt miteinander verbunden werden, da allein dieses Jahr 31 Wohnungen aus dem Sozialwohnungsbau fallen. Es wird die Frage gestellt, ob die Prüfung der Wirtschaftlichkeit auf eigene Motivation von Frau Lautenbacher erfolgte oder im Auftrag. Des Weiteren wird gefragt, ob die bestehenden Mitarbeiter in ihren Stellen verbleiben können. Es wird angemerkt, dass eine Zielvereinbarung hinterlegt werden sollte, dass z.B. Wohnungen, die aus dem Sozialwohnungsbau fallen, aufgefangen werden. Das Thema soll zur Beratung in die Fraktionen verwiesen werden.

 

Darauf erläutert Herr Oberbürgermeister Deffner, dass gerne eine Zielvereinbarung getroffen, diese aber nicht erfüllt, werden kann.

Frau Lautenbacher erklärt, dass sie die Probleme des Eigenbetriebs erkannt hat und es ihre eigene Motivation war, die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Herr Oberbürgermeister Deffner lobt in diesem Zusammenhang sowohl die Initiative von Frau Lautenbacher als auch, dass offen auf die Verwaltung zugegangen wurde, damit möglichst optimale Förderungen genutzt werden können.

 

Weiter wurde in der Aussprache vom Gremium angemerkt, dass

• viel gelernt wurde in Bezug auf die Fördermöglichkeiten,
• die STADTBAU ANSBACH als Stabstelle weitergeführt werden sollte,
• der Stadtrat viel Geduld hatte und neue Hoffnung geschöpft wurde durch die Besetzung der Stelle der Werkleitung mit einer jungen dynamischen Dame,
• die Zahlen für sich sprechen und die Förderung von sozialen Wohnraum wichtiges Ziel bleiben soll,
• es sich um ein junges Unternehmen handelt und man seit 12 Monaten einen Erfolg verzeichnen kann, aber keine unrealistischen Erwartungen haben dürfe,
• zwischen 200 und 300 Wohnungen benötigt werden,
• jahrelang für die Gründung des Eigenbetriebs STADTBAU ANSBACH hingearbeitet wurde,
• es ein Ziel war, eine Innenstadtentwicklungsgesellschafft zu gründen, die nicht nur sozialen Wohnungsbau betreibt,
• die in der Präambel des Eigenbetriebs niedergelegten Ziele bei Eingliederung in die Stadtverwaltung übernommen werden soll,
• die Fördermöglichkeiten bereits 2017 bekannt waren.

 

In der weiteren Diskussion wurden folgende Fragen gestellt:

• Warum kamen die Erkenntnisse bezüglich der Förderungen so spät?
• Wie soll der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH in die Stadtverwaltung integriert werden?
• Die Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht sich rein auf den Wohnungsbau. Warum finden Existenzgründer und die Sanierung der denkmalgeschützten Gebäude keine Beachtung?
• Was passiert mit dem Stammkapital?

 

Von Seiten der Verwaltung wird insofern erwidert, dass der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH entweder als neuer Geschäftsbereich oder als Stabstelle eingegliedert werden soll. Die Betriebszwecke sollen in den zu fassenden Beschluss eingegliedert werden. Vor fünf Jahren waren sowohl die politischen als auch die rechtlichen Rahmenbedingungen die Gleichen. Im Jahr 2012 wurden die ersten Überlegungen bezüglich der Gründung eines Eigenbetriebs getroffen. Es wurde aber kein Businessplan erstellt. Vermutlich beruht die Gründung auf einer politischen Entscheidung.

 

In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde bewusst auf die Existenzgründer nicht eingegangen, da der Eigenbetrieb erstmals eine schwarze Null schreiben muss. Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude ist sehr kostenintensiv. Es muss im Voraus ein Break-even-Point erreicht werden, um genug Kapital zur Verfügung zu haben, um sich die kostspieligen Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden leisten zu können.

 

Das Kapital fließt an die Stadt Ansbach zurück. Zu diesem Zweck wurden auch die Rückstellungen gebildet. Die Eingliederung erfolgt wie die Gründung eines neuen Geschäftsbereiches. Die inhaltlichen Zwecke des Eigenbetriebs STADTBAU ANSBACH bleiben bestehen und werden im Geschäftsverteilungsplan aufgenommen.

Die finanzielle Ausstattung des neu gegründeten Geschäftsbereichs wird einmal jährlich in dem entsprechenden Gremium beschlossen. Hier kann den finanziellen Wünschen des Gremiums entsprochen werden.

Am Ende der Diskussion kam aus dem Gremium noch die Anmerkung, dass eine Flexibilität erhalten werden soll und auch Häuser, die außerhalb des Sanierungsgebietes liegen, in Betracht kommen sollen. Auf diesen Einwand erläutert Frau Lautenbacher, dass die Kraußstraße außerhalb des Sanierungsgebietes liegt. Hier hat auch die Stadt Ansbach die Unterschrift auf dem Kaufvertrag geleistet, damit das KommWFP beantragt werden kann.

 

Die Entscheidung über den Tagesordnungspunkt wurde vertagt.

 

Der Tagesordnungspunkt wird nochmal geprüft und im Fraktionsgespräch vorgestellt. Die Thematik wird in der nächsten Stadtratssitzung besprochen.

Seitens des Gremiums besteht hiermit Einverständnis.

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Werkausschuss empfiehlt dem Stadtrat, den Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH zum 30.09.2021 aufzulösen und in die Stadt Ansbach einzugliedern.