Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. Ne 5 für einen Teilbereich zwischen der St 2255 und dem Strüther Berg -- Wohngebiet und Pflegeeinrichtung Weinberg West

Der nachstehende TOP war abzusetzen, da noch Klärungsbedarf bestehe.

Sachverhalt

1. Anlass und Erfordernis der Planung

Aufgrund der positiven Entwicklung in den vergangenen Jahren besteht im Stadtgebiet der Stadt Ansbach eine große Nachfrage nach Wohnbauland.

Die generelle Nachfrage nach Wohnraum ist insbesondere im nördlichen Stadtgebiet sehr hoch, wie sich aus der hohen Anzahl an Vormerkungen für städtische Bauplätze ableiten lässt. Dies umfasst insbesondere auch eine große Nachfrage nach Wohnraum für Familien. Um der Abwanderung von jungen Familien aus dem Stadtgebiet vorzubeugen, soll diesem Bedarf in Form des geplanten Wohngebiets Rechnung getragen werden. Die Pflegeeinrichtung zielt darauf ab, älteren oder pflegebedürftigen Menschen die Möglichkeit zu geben, weiterhin in der Stadt Asbach wohnen zu bleiben. Infolgedessen wird hierdurch auch auf die Auswirkungen des demografischen Wandels reagiert.

Im Norden der Stadt Ansbach, zwischen der Staatsstraße 2255 im Westen und der Straße „Strüther Berg“ im Osten, soll ein Wohngebiet mit Reihenhäusern sowie eine Pflegeeinrichtung entwickelt werden. Der Geltungsbereich weist eine Fläche von etwa 1,5 ha auf und umfasst die Teilfläche aus Fl.Nr. 2192/9 der Gemarkung Ansbach und die Flurstücke 106, Teilfläche aus Fl.Nr. 107/2, 108/2, 109/2, 110/4, Teilfläche aus Fl.Nr. 112/1, Teilfläche aus Fl.Nr. 883/2 der Gemarkung Neuses bei Ansbach.

Im Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet überwiegend als Wohnbaufläche dargestellt. Im Westen des Plangebiets ist ein Grünstreifen sowie Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Eine geplante Straßenverbindung ist im südlichen Bereich des Plangebiets eingezeichnet. Ein von der Stadt Ansbach im Rahmen des vormaligen Bauleitplanverfahrens beauftragtes Verkehrsgutachten (vLi Verkehrsplanung Link vom 02.04.2017) hat gezeigt, dass eine Anbindung des Baugebiets Weinberg West an die Staatsstraße 22555 mit Durchbindung Bayreuther Straße, wie im FNP dargestellt, aus verkehrlichen Gründen nicht zwingend erforderlich sei.

2. Planinhalte und Festsetzungen

Mit dem Bebauungsplanentwurf Nr. Ne 5 „für einen Teilbereich zwischen der St 2255 und dem Strüther Berg – Wohngebiet Weinberg West“ mit Aufstellungsbeschluss vom 04.07.2016 war ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer kompakten Bebauung mit drei Stockwerken plus Staffelgeschoss für 110-120 Wohneinheiten geplant.

Der wirksame Flächennutzungsplan stellt im vorliegenden Plangebiet Wohnbaufläche dar. Da das Plangebiet aktuell gemäß § 35 BauGB als Außenbereich einzustufen ist, bedarf es der Aufstellung eines Bebauungsplans. Es soll ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt werden. Nach dem aktuellen Stand der Planung sind 33 Reihenhäuser und ein Doppelhaus vorgesehen. In der Senioreneinrichtung werden 78 - 80 Wohnungen / Plätze entstehen. Hier ist eine stationäre Pflege, darüber hinaus optional ein Angebot an Tagespflege vorgesehen. Zusammengefasst ergeben sich durch das Vorhaben113-115 Wohneinheiten.

Um die Inanspruchnahme neuer Flächen so gering wie möglich zu halten sowie aufgrund des hohen Bodenpreisniveaus wurde durch den Vorhabenträger als städtebauliches Ziel für das Plangebiet eine hohe Dichte und damit eine höhere Versiegelung als im Allgemeinen Wohngebiet gemäß BauNVO regelmäßig zulässig vorgesehen.

4. Verfahren

Um die nun geänderte Planung zu sichern, wird der Bebauungsplan als „Vorhabenbezogener Bebauungsplan“ gem. § 12 BauGB aufgestellt.

Demnach wird ein Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 BauGB mit dem Vorhabenträger geschlossen werden.  Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB sind insbesondere folgende Bindungen durch den Vorhabenträger vorgesehen:

-        Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB

-        die Durchführung des Vorhabens innerhalb einer festgesetzten Frist

-        die Durchführung eines Ausgleichs i.S.d. § 1a Abs. 3. (naturschutzrechtliche Kompensation)

6. Gutachten

Der FNP stellt Maßnahmen für Lärmschutz dar. Ein Schallschutzgutachten für die angrenzenden Flurstücke entlang der Staatsstraße 2255 wurde durch den Vorhabenträger beauftragt.

Ein Bodengutachten mit Untersuchung der Versickerungsfähigkeit wird parallel zum weiteren Bebauungsplanverfahren erstellt und als Grundlage für die ebenfalls parallel durchzuführende Entwässerungsplanung verwendet.

Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr.  7 a-j BauGB und § 1a wird eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.

Die Prüfung, ob die artenschutzrechtlichen Verbote nach § 44 BNatSchG, insbesondere die Zugriffsverbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG, entgegenstehen, wurde durch eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) bereits geprüft. Das beauftragte Büro (BFÖS, Büro für ökologische Studien Schlumprecht GmbH, September 2018) kommt zu folgendem Ergebnis:

-        das kleinflächige Feldgehölz am Rand der Staatsstraße wurde nach den Strukturtypen der bayer. Kompensationsverordnung eingeteilt und charakteristische Pflanzenarten hierfür aufgenommen und erhoben, sodass die vegetationskundliche Wertigkeit der Strukturtypen mit Pflanzlisten belegt werden konnte

-        da Vorkommen saP-relevanter Vogelarten in Feldgehölzen oder Gebüschen (z.B. Goldammer, Dorngrasmücke) möglich sind, müssten Rodungs- und Beräumungsmaßnahmen zur Vorbereitung des geplanten Baugebiets – falls erforderlich – außerhalb der Brutzeit von Vogelarten, d.h. nicht von März bis September erfolgen (Vermeidungsmaßnahme). Nach derzeitigem Planungsstand sind jedoch keine Gehölzrodungen erforderlich.

-        als weitere Vermeidungsmaßnahme sollen Gebüsche mit hohem Anteil an Dornsträuchern an den Rändern der geplanten Bebauung als mögliche Brutplätze für heckenbewohnende Vogelarten (z.B. Goldammer, Dorngrasmücke) gepflanzt werden.

Bei Durchführung der beiden vorgeschlagenen Vermeidungsmaßnahmen führt die geplante Bebauung nicht zu Verbotstatbeständen des speziellen Artenschutzrechts.

Beschlussvorschlag:

Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat Folgendes zu beschließen:

A) Der Einleitungsbeschluss vom 04.07.2016 für den Bebauungsplan Nr. Ne 5 „für einen Teilbereich zwischen der St 2255 und dem Strüther Berg – Wohngebiet Weinberg West“ wird aufgehoben.

B) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird gem. § 2 Abs. 1 BauGB entsprechend des Bebauungsplanentwurfs vom 06.11.2018 aufgestellt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan erhält die Bezeichnung „Ne 5 für einen Teilbereich zwischen der St 2255 und dem Strüther Berg – Wohngebiet und Pflegeeinrichtung Weinberg West“. Ein Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB wird mit dem Vorhabenträger geschlossen.

C) Die Verwaltung wird beauftragt, den Einleitungsbeschluss ortsüblich bekannt zu machen und auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 06.11.2018 die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs.1 BauGB) sowie der Öffentlichkeit (§ 3 Abs.1 BauGB) durchzuführen.

Einleitend verweist Frau OB Seidel auf ein aktuelles nochmaliges Gespräch zwischen Baureferat und den Investoren. Hierbei wurde von Investorenseite Gesprächsbereitschaft signalisiert, das Ansbacher Wohnbaumodell in ihre Überlegungen einzubeziehen und in Verhandlungen darüber einzutreten. In der Kürze der Zeit habe man das aber nicht konkretisieren können. Ziel sei es, das Ansbacher Wohnbaumodell umzusetzen.

Herr Büschl bestätigt, dass heute ein Gespräch dazu mit den Erwerbern der Fläche stattgefunden habe. Aktueller Stand der Planungen sei der gewünschte Bau einer Pflegeeinrichtung mit 78 bis 80 Zimmern/ Pflegeplätze und dem Bau von 33 Reihenhäuser und einem Doppelhaus. Er verweist auf die früheren Beratungen, welche zum Aufstellungsbeschluss zugunsten von Geschosswohnungsbau mit dem Ziel eines Anteils geförderter Wohnungen geführt hat. Er schlägt aufgrund der umfassenden Diskussion im Bauausschuss vor, heute die Verwaltung zu beauftragen in Verhandlungen mit dem Investor einzutreten mit dem Ziel, das Ansbacher Wohnbaumodell umzusetzen. Ohne die Vorgeschichte zum Standort wäre jedoch die aktuelle Planung auch ein grundsätzlich städtebaulich vertretbares „Modell“ für den Standort.

Auf die Frage von Herrn Fabi nach der Form der Pflegeeinrichtung antwortet Herr Büschl, dass laut Vorhabenträger die Pflegeeinrichtung als Pflegeheim mit entsprechender stationärer Pflege, teilstationären Pflegeplätzen und auch einer Tagespflege geplant sei.

Frau OB Seidel weist auf die Wichtigkeit stationärer Pflegeplätze hin und erklärt, dass am 05.12.2018 alle Bewohner des kürzlich wegen Insolvenz geschlossenen Pflegeheims in anderen Einrichtungen untergebracht werden konnten.

Herr Meyer erklärt, dass die Fraktion der Offenen Linken dem Verwaltungsvorschlag zustimmen werde. Die Entscheidungen des Gremiums hinsichtlich des geförderten sozialen Wohnungsbaus müssten verlässlich sein. Hier gehe es auch um die Frage eines bezahlbaren Wohnraums. Er bittet darum, auch gemeinnützige Träger mit einzubeziehen.

Herr Schalk zeigt sich erstaunt über die Information, dass auch andere Bauträger, wie ihm aktuell zugetragen wurde, Interesse an dem Gebiet gezeigt hätten. Diese Information hätte er sich von der Verwaltung gewünscht. Er betont, dass es richtig sei, die Ziele des Ansbacher Wohnbaumodell mit einem 25 % igem sozialen Wohnungsbau umzusetzen. Über eine eventuell notwendige Änderung der Verkehrsführung müsse noch gesondert diskutiert werden.

Herr Büschl widerspricht den Vorwürfen von Herrn Schalk. Die vorgelegte Planung sei zwar die einzige, der Verwaltung bekannte, die einem Antrag auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liege. Die Verwaltung habe nie behauptet, dass es nur einen Bieter gegeben habe.

Herr Hüttinger beklagt die große versiegelte Fläche und die Entfernung der bestehenden Hecke. Es sei seines Erachtens erforderlich einen Biotopverbund auch von West nach Ost zu schaffen um hier den Lebensraum von Tieren wie z.B. den Eidechsen zu erhalten. Er schlägt deshalb vor auf acht Reihenhäuser zu verzichten und die Hecke wieder zu pflanzen.

Herr Schaudig zeigt sich erfreut darüber, dass mit der Bebauung die Grenzwerte der Baunutzungsverordnung ausgeschöpft werden. Er rät davon ab, die Voraussetzung eines Biotopverbundes als Bedingung mit aufzunehmen.

Frau OB Seidel betont nochmals, dass die Umsetzung des Ansbacher Wohnbaumodells an dieser Stelle sehr wichtig sei. Es gehe hier um Wohnungsbau in kompakter Form und dies sei der richtige Schritt. Richtig sei auch, dass ursprünglich für die Fläche ein Geschosswohnungsbau vorgesehen war. Jetzt müsse man mit dem Investor darüber verhandeln, wie das Ziel des Ansbacher Modells umgesetzt werden kann.

Herr Schaudig fragt, ob sich die Förderung für den sozialen Wohnungsbau auch auf die Reihenhäuser beziehen lasse. Zudem möchte er wissen, wie die geplante Pflegeeinrichtung im Ansbacher Wohnbaumodell abgebildet sei.

Herr Büschl erwidert, dass das Ansbacher Wohnbaumodell nur auf Geschosswohnungsbau anwendbar sei und sich die Schaffung von Einfamilienhäuser bzw. Reihenhausbebauung sich nicht abbildet. Er betont nochmals, dass es andere Interessenten gegeben habe, diese durch die bisherigen Eigentümer allerdings keinen Zuschlag erhalten hätten.

Herr Sauerhammer bittet darum, die Verkehrssituation nicht außer Acht zu lassen. Die Kreuzung an der Rügländer Straße sei schon jetzt stark belastet.

Herr Büschl entgegnet, dass die Thematik bereits ausführlich anhand des Verkehrsgutachtens beraten und dazu beschlossen wurde.

Beschluss:

Der Stadtrat bekennt sich weiterhin zum Ansbacher Wohnbaumodell (AWM). Die Verwaltung wird beauftragt mit den Investoren Verhandlungen dahingehen zu führen, wie das AWM im Plangebiet umgesetzt werden kann.