Grundschule Schalkhausen - Sachstand und weiteres Vorgehen

Herr Büschl stellt den nachstehenden Sachverhalt anhand einer digitalen Präsentation vor.

 

Die Angelegenheit wurde bereits mehrfach in städt. Gremien behandelt.

 

Auszug aus Beratungsfolge (neben einzelnen Bekanntgaben/Anfragen):

 

• BA 15.07.2013 (Antrag CSU)
• BA 19.01.2015 (Arch.-Vergabe)
• BA 06.07.2015 (Vorstellung Planung)
• BA 15.09.2015 (Vorstellung Planung – neu: Option Neubau)
• StR 22.09.2015 (Vertagung TOP)
• StR 13.10.2015 (Beschluss: Neubau) ö und nö
• StR 25.07.2017 (nö; Sachstand Grundstücksverhandlungen)

 

Im Herbst 2015 wurde die Variationsbreite an Alternativen (s. auch Anlage 1) aufgezeigt:

 

-          abschnittsweise Sanierung über mehrere Jahre „Qualifizierter Bauunterhalt“

-          „Kleine“ - Sanierung nach Förd.krit. FAG

            Investition von mind. 25% der vgl. Neubaukosten, d.h. rd. 650.000 €

-          Generalsanierung (wie in drei Varianten vorgestellt)

-          Ersatzneubau nach Fördergrößen

            a) Bestandsgrundstück (Abriss)

            b) anderes Grundstück

-          Nullvariante => Gesamtbetrachtung sämtl. Grundschulstandorte ?

 

Ein geeignetes und zur Verfügung stehendes Fremdgrundstück konnte bis zur Fertigung der Vorlage nicht gefunden werden. Als einziges unbebautes städtisches Grundstück entsprechender Größe besteht das von Wald umgebene Bolzplatzgrundstück unterhalb des Beherbergungsbetriebes westlich der Bocksbergsiedlung.

 

In der letzten Stadtratssitzung wurde die Verwaltung gebeten die Lösung „Abriss und Ersatzneubau auf dem Bestandsgrundstück“ näher zu betrachten und hierfür eine grobe Kostenübersicht zu erstellen:

Kostenübersicht	ca.	€/m²		Mon.	€	Bmkg.
Abbruch m³	3.160	30	94.800		95.000	Ansatz am unteren Rand
Neubau (KostenRW) m²	684	3.957	2.706.588		2.710.000
Vor-/Nacharb. Auslagerung	psch.				25.000
Mietcontainer m²	300	12	3.600	18	65.000	gerundet
Grundstückspacht Containerfläche	psch.				5.000	Annahme
					2.900.000
Dreigeschossige Ausführung erforderl. aufgrund Grundstücksgröße (=> Aufrundung)					3.000.000

 

 

 

Demnach wäre derzeit mit einem Kostenvolumen von rd. 3 Mio. € auf dem Bestandsgrundstück zu rechnen. Der in 2015 vorgestellte Neubauansatz mit Kosten von ca. 2,46 Mio. € basierte auf einem kompakten wirtschaftlich realisierbaren Mustergrundriss. Auch gegenüber den szt. dargestellten Kosten für eine Generalsanierung (s.Anlage 2) sind aktuell mit rd. 2,7 Mio. die gestiegenen Baupreise und die gegenüber einem bisher als ein- oder zweigeschossig beabsichtigten wirtschaftlichen Neubau erhöhten Aufwendungen für die dreigeschossige Ausführung in Ansatz zu bringen. Darüber hinaus steht der Ersatzneubau unter dem baurechtlichen Genehmigungsvorbehalt aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse. Detailliertere Angaben können erst nach Planung eines Ersatzneubaus (Lph.3 HOAI) getätigt werden.

 

 

Frau OB Seidel merkt vor Eintritt in die Diskussionsrunde an, dass im nichtöffentlichen Teil der Sitzung weitere Informationen bekannt gegeben werden.

 

 

In der anschließenden Aussprache wird

 

• angefragt, ob eine Sanierung der Turnhalle zweckmäßig sei und gebeten, einen Neubau anzudenken. Schule und Turnhalle könnten vereint auf dem bestehenden Standort errichtet und das alte Schulgrundstück veräußert werden.

Herr Büschl merkt an, dass aus dem Schulgrundstück vermutlich nicht viel zu erlösen sei. Die Betrachtung eines Ersatzneubaus mit einer Kombination aus Schule und Turnhalle sei durchaus legitim, aber nicht gerade wirtschaftlich.

• angemerkt, dass eine Kombination aus Schule und Turnhalle befürwortet werde, sofern kein Ersatzgrundstück erworben werden könne.
• gebeten, einen zeitnahen Beschluss über den Ersatzneubau zu fassen und mit den Planungen zu beginnen.
• angemerkt, dass das Problem der fehlenden Freifläche erhalten bleibe. Zudem sei zu bedenken, dass sich die Sanierung einer freistehenden Turnhalle leichter gestalte als bei einer Kombination zweier Gebäude.

 

Frau OB Seidel bittet das Gremium vor einer endgültigen Entscheidung die Infos im nichtöffentlichen Teil abzuwarten.

 

• vorgeschlagen, das alte Grundstück samt Gebäude für den sozialen Wohnungsbau umzunutzen.

Frau Seidel berichtet einleitend, dass die Angelegenheit seit einigen Monaten in verschiedenen Gremien behandelt wurde. Sie bedaure, dass bislang in Schalkhausen kein geeignetes und vor allem verfügbares Grundstück gefunden werden konnte. Als Ergebnis habe die Verwaltung nun zwei Alternativen zur Entscheidung ausgearbeitet. Eine Variante sei der Abriss und Ersatzneubau auf dem Bestandsgrundstück der Schule. Die zweite Variante sei ein Ersatzneubau für die Sporthalle mit Schulgebäude auf dem Grundstück der Turnhalle in der Rathaustraße.

 

Herr Büschl ergänzt, dass zwar geeignete Grundstücke vorhanden wären, ein Ankauf jedoch bislang nicht erfolgen konnte. Er verweist auf die ausführliche Präsentation im Bauausschuss vom 11.09.2017 und führt ergänzend an. Bei einem „Kombigebäude“ sei der technische Aufwand durch Stapeln von Turnhalle und Schule technisch machbar, aber deutlich aufwändiger.

Als grobe Kosten könne er auf Basis der derzeitigen Studie benennen

Ø  für einen Neubau der Turnhalle rund 2,1 bis 2,6 Mio €.

Ø  für ein Kombigebäude (Turnhalle und einzügige Grundschule) auf dem Grundstück der Turnhalle bei rund 5,2 Mio €.

Ø  für die alleinige Sanierung der vorhandenen Turnhalle wären in den nächsten Jahren Beträge in Höhe von rund 1,73 Mio € an Investitionsbedarf gegeben

Ø  für einen Ersatzneubau der Schule auf dem bestehenden Grundstück rund 3 Mio €.

 

Herr Büschl ergänzt, dass bei einem Kombigebäude durchaus Synergien z.B. bei der Energieversorgung genutzt werden könnten. Allerdings sei bei einer einzügigen Schule  ein zuwendungsfähiger Aufwand nur im Rahmen eines Gymnastikraumes, nicht aber im Volumen einer Sporthalle gegeben.

 

Frau OB Seidel fragt Herrn Büschl, ob es Unterschiede bei der Lebensdauer einer Schule als Solitärbau oder mit einer Sporthalle gäbe.

 

Herr Büschl antwortet, dass er dies pauschal nicht beantworten könne. Bei der Benutzung der Schule und der Turnhalle gehe er von einer gleichen Lebensdauer aus. Der Lebenszyklus der technischen Ausrüstung ist aus heutiger Sicht gegenüber dem der baulichen Konstruktion jedoch deutlich geringer.

 

Herr Sauerhöfer bedankt sich für die Prüfung seines Vorschlages, in Schalkhausen ein neues Kombigebäude für Grundschule und Turnhalle zu bauen. Die Turnhalle sei marode und müsse in naher Zukunft ebenfalls saniert werden. Von Vorteil wäre auch, dass die Schüler nicht ausgelagert werden müssten, die Busse und die Autos der Eltern direkt vor der Schule in der Rathausstraße halten könnten und auch die Hauptstraße nicht überquert werden müsse. Für die Förderung der Turnhalle wäre auch abzuklären, ob eine Benutzung zusammen mit der Luitpoldschule möglich wäre.

 

Frau OB Seidel erklärt, dass eine Förderung möglich sei, ein Eigenanteil liege, laut Herrn Schwarzbeck bei rund 3,5 Mio €.

 

Herr Seiler moniert, dass die von seiner Fraktion gewünschte Lösung der Generalsanierung nicht mehr berücksichtigt werde. Zudem sehe er die Kombilösung mit dem Eingraben der Turnhalle als problematisch.

 

Herr Büschl entgegnet, dass das „Eingraben“ der Turnhalle aufgrund Gründungsmehraufwand, Bauwerksabdichtung etc. technisch schwieriger aber machbar wäre, es aber nicht die wirtschaftlichste Lösung darstelle. Die Verwaltung habe bekanntlich schon 2015 alle Möglichkeiten gegenübergestellt. Die Generalsanierung sei nun nicht mehr gesondert vorgestellt worden.

 

Frau OB Seidel weist daraufhin, dass die zeitliche Verzögerung durch die lange Grundstückssuche und immer neue Hinweise aus den Reihen der Stadträte auf möglicherweise geeignete Grundstücke zustande kam. Grundsätzlich sei auch möglich wieder einer Generalsanierung näher zu treten. Dies löse aber nicht das Problem und das weitere Vorgehen mit der maroden Turnhalle.

 

Herr Stephan erinnert daran, dass die Bürgerinnen und Bürger in Schalkhausen Klarheit darüber haben möchten, wie es mir ihrer Schule weitergeht. Die Idee eines Kombigebäudes finde er aus vielerlei Gründen gut.

 

Herr Forstmeier bittet zu bedenken, dass bei einem Einbau der Turnhalle in 4 bis 5 Meter Tiefe Stützen benötigt werden und ob dies nicht auch eine Absenkung des Grundwassers nach sich ziehen würde. Die Verwaltung habe im Vorfeld immer eine Generalsanierung in Neubaustandart empfohlen, sollte kein anderes Grundstück gefunden werden. Die damals dargestellten Kosten von 2,7 Mio Euro stellten mit Abstand die kostengünstigste Lösung dar. Er gibt außerdem zu bedenken, dass es sich bei dem Grundstück um ein kartiertes Bodendenkmal handele. Dies sei bei der Planung genauso zu berücksichtigen, wie anderweitige städtebauliche Belange. Der alte Ortskern von Schalkhausen dürfe nicht durch die Schule verschandelt werden. Er habe sich bereits im Bauausschuss für eine schonende Ausbauvariante mit Satteldach am vorhandenen Ort und für eine schrittweise Sanierung der maroden Turnhalle ausgesprochen. Er bittet zu prüfen, ob die defekte technische Ausstattung in der Turnhalle, bedingt durch die Belegung durch die Flüchtlinge, durch den Freistaat saniert werden könnte.

                                                  

Herr Büschl verneint, dass aufgrund der Nutzung als Notunterkunft noch Mittel vom Staat zu bekommen seien und erwidert, dass die Kostenschätzung für die Generalsanierung aus dem Jahr 2015 fortzuschreiben wäre. Er könne zum heutigen Stand nicht beurteilen, ob sich eine dauerhafte Wasserhaltung durch die Eintiefung entwickeln werde. Eine erhöhte Aufwendung an die Bauwerksab-dichtung sei sicher ebenso notwendig, was sich aber auch aus einem geotechnischen Gutachten ergeben werde. Zwar handle sich bei dem Grundstück tatsächlich um ein Bodendenkmal. Diese Thematik sei jedoch nur dann von Belang, wenn sich die Maßnahmen auf den rückwärtigen Grundstücksteil bzw. angrenzende Nachbargrundstücke auswirken würden. Entsprechende Eingriffe seien durch den Schulbau jedoch bereits schon früher vorgenommen worden.

 

Herr Illig erklärt, dass er dem Vorschlag der CSU zustimmen könne. Ein Neubau wäre ein klares Bekenntnis zum Erhalt des Schulstandortes in Schalkhausen.

 

Herr Schildbach erklärt für seine Fraktion, dass ein Neubau auf dem Grundstück der Turnhalle vorstellbar sei. Grundsätzlich benötige man aber eine Prioritätenliste, welche Schulen zudem sanierungsbedürftig seien. Sollten die Schulen nicht mehr benötigt werden, könnte hier bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Dies sei Aufgabe der Stadtentwicklungsgesellschaft.

 

Herr Reisner fragt, ob es noch Alternativen beim Ankauf eines Grundstückes gäbe und ob eine weitere Suche noch Sinn mache.

 

Herr Büschl antwortet, dass bei den bisherigen Grundstücksverhandlungen leider keine Einigung erzielt werden konnte. In der nichtöffentlichen Sitzung könne er hierzu weiter informieren.

 

Frau OB Seidel bittet darum, heute einen Beschluss zu fassen. Es sei nicht zielführend weiter nach einem Grundstück zu suchen und dies mit ungewissem Ausgang.

 

Herr Schaudig erkundigt sich, ob ein kombinierter Bau aus Turnhalle und Schule bauplanungsrechtlich zulässig sei.

 

Herr Büschl erwidert, dass eine Änderung des qualifizierten Bebauungsplans mit der bisherigen Zweckbestimmung Sport mit Erweiterung zum Zwecke Schule notwendig sei. Eine Nutzung über den Zweck Sport hinaus sei aktuell nicht erfasst, obwohl es sich um eine Gemeinbedarfsfläche handle.

 

Herr Schalk erklärt, dass ein Ersatzneubau für Sporthalle und Schule viele Synergien freisetze. Es mache keinen Sinn weiter zu warten. Er bittet darum, dem Alternativvorschlag B der Verwaltung zuzustimmen.

 

Herr Porzner fragt nach, ob eine ausreichende Freifläche für den Pausenhof, wie für eine Schule gefordert, vorhanden sei.

 

Herr Büschl bestätigt, dass eine ausreichende Fläche zur Verfügung stehen könne, man diese aber erst weiter planen müsse.

 

Frau Homm-Vogel spricht sich dafür aus, eine Lösung für Schalkhausen zu finden und bittet um Abstimmung.

 

Frau OB Seidel gibt bekannt, dass für einen Neubau ein Förderantrag bis zum 01.10.2018 gestellt werden könnte.

 

Herr Forstmeier regt an, vor Abstimmung über die Alternativvorschläge diese finanziell zu beziffern bzw. den Eigenanteil der Stadt zu benennen.

 

Herr Büschl nennt dazu folgende Zahlen.

Alternativvorschlag A verursache Kosten in Höhe von 3 Mio. Euro,

Alternativvorschlag B hingegen 5,2 Mio. Euro.

 

Herr Porzner zeigt sich erstaunt, dass heute dringend ein Beschluss gefasst werden müsse und der Antrag erst in einem Jahr gestellt werde. Er bittet um Information, warum der Förderantrag nicht bis zum 1.10.2017 gestellt werde.

 

Herr Büschl gibt zu bedenken, dass der Förderantrag mit den Leistungsphasen 3 und 4 vorgelegt werden müsse und dies, wie in der Vorlage erläutert,  sowohl ein Vergabeverfahren nach VgV, als auch Planungszeit benötige. Für beide Alternativen sei aufgrund des geschätzten Auftragswertes für die Planungsleistungen (> 209.000 €) jeweils ein Verfahren nach der Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge zur Auswahl der Planungsleistung durchzuführen.  Auch müssten noch Gespräche mit der Regierung geführt werden.

 

Frau OB Seidel bittet um Abstimmung.

Die Verwaltung empfiehlt dem Stadtrat sich für eine der nachfolgenden Alternativen zu entscheiden:

 

Alternative A:

Die Verwaltung wird beauftragt, einen Ersatzneubau für das Schulgebäude (einzügige Grundschule) auf dem Bestandsgrundstück bis zum Niveau des Förderantrages (einschließlich der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit) nach FAG zu planen und vor Antragstellung dem Stadtrat zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen. Der Planungsauftrag umfasst separat auch die Erstellung einer temporären Unterbringung der Schule während der Bauzeit.

 

wird mit 3 Stimmen abgelehnt

 

Alternative B:

Die Verwaltung wird beauftragt, einen baugenehmigungsfähigen Ersatzneubau für die Sportschule mit Schulgebäude (einzügige Grundschule) auf dem Grundstück der Sporthalle zu planen und vor Antragstellung dem Stadtrat zur Beratung und Beschlussfassung vorzulegen.