Tagesordnungspunkt

Herr Büschl zeigt umfassend anhand einer ausführlichen Präsentation den Sachverhalt für den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 73 „Baugebiet Am Drechselsgarten II“ (§ 2 Abs. 1 i.V.m. § 13a BauGB).

 

Zu Beginn stellt Herr Büschl die Historie ausführlich dar und anschließend das aktuell geplante Bauvorhaben.

 

Herr Büschl berichtet auch über einen Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, welcher eine Beschlussfassung erst nach einer Ortsbegehung vorsieht.

 

Herr Büschl erklärt weiterhin, dass Anfragen an ihn gerichtet wurden, mit der Frage warum ein Aufstellungsbeschluss nötig sei. Hintergrund sei eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, die sich auf eine Mehrzahl von Grundstücken bezieht.

 

Für Teilbereiche nördlich des ehemaligen Hotels “Am Drechselsgarten” wurden in Folge dessen Nutzungsaufgabe vermehrt Anfragen und Anträge zur Bebauung an das Amt für Stadtentwicklung und Klimaschutz herangetragen.

 

Zunächst war in Folge eines Eigentumsübergangs in den Jahren 2012/ 2013 die Errichtung eines dreigeschossigen Appartementhauses (Boarding House) mit 30 Appartements inklusive Tiefgarage im Wesentlichen auf den Fl.Nrn. 1431/19 + 1431/20 geplant. 

Nachdem schon mit dieser Planung städtebaulich bedenkliche Nutzungskonflikte im bereits weitgehend bebauten Gebiet planerisch zu bewältigen gewesen wären, wurde vor Einleitung eines Bauleitplanverfahrens zunächst die Unterrichtung der Öffentlichkeit und die Unterrichtung der von der Planung berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Die sachgerechte Abwägung der seinerzeit eingegangenen Stellungnahmen bescheinigte dem Planentwurf keine städtebaulich nachhaltige Entwicklung und Ordnung im betreffenden Gebiet. Ein Einleitungsbeschluss wurde nicht gefasst, sondern die Ausarbeitung eines Alternativkonzeptes mit aufgelockerter Bebauung und verringerter Zahl der Wohneinheiten vorgeschlagen. Dieses Konzept wurde jedoch seitens der Eigentümerin nicht weiterverfolgt.

 

Im Dezember 2021 wurde erneut ein Bauantrag eingereicht, dieser liegt nun zur Beurteilung vor. Trotz umfangreicher Gespräche in den Jahren 2020 und 2021 mit den beauftragten Planern wurden die Vorschläge des Baureferates, die ein Einfügen gem. §34 BauGB ermöglicht hätten, im aktuellen Bauantrag nicht umgesetzt. Diese aktuelle Planung wäre ebenfalls geeignet, insbesondere hinsichtlich des Maßes baulicher Nutzung eine Fremdkörperfunktion neu zu begründen. Betrachtet man diese Planung ihrer absoluten Größe nach Grundfläche, Geschosszahl, Höhe und Freibereichen, bleibt festzuhalten, dass sich die geplanten Baukörper nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und planungsrechtlich abzulehnen sind. Der bestehende ehem. Hotelkomplex muss bei der Betrachtung entsprechend des in §34 BauGB normierten „Einfügegebots“ außer Acht gelassen werden da er als sog. Fremdkörper im Sinne des Baurechts in der Umgebung erscheint. Bereits in vorausgehenden Antragsverfahren zeichneten sich bodenrechtlich beachtliche Spannungen ab, welche nunmehr die aktive planerische Steuerung durch Aufstellung eines Bebauungsplanes rechtfertigen. 

 

Eine seitens des Baureferates in diversen Vorgesprächen mehrfach angeregte villenartige Struktur mit Solitärbaukörpern ist weiterhin nicht ablesbar. Dabei wurde nicht in Abrede gestellt, dass jenseits der klassischen Einfamilienhausbebauung mehrere Wohneinheiten je Gebäude (z.B. Hausgruppen oder sog. Stadtvillen) als städtebaulich sinnvoll und zulässig erachtet werden.

 

Städtebaulich zeichnet sich das umgebende Gebiet durch eine überwiegende Bebauung mit Einfamilienhäusern in gehobener Qualität aus, die die Umgebung maßgeblich prägen.  Es hat seinen Charakter als ein stark durchgrüntes, mit locker gruppierten Einzelhäusern besetztes Wohnquartier bewahren können.

 

Ziel der Stadtentwicklung ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes, der neben einer maßvollen Nachverdichtung die skizzierte Freiraumqualität würdigt und zukünftig eine geordnete Siedlungsentwicklung nördlich der Straße „Am Drechselsgarten“ gewährleistet. Vorrangig soll eine aufgelockerte Bebauung in Einzelbaukörpern zugelassen werden. Im Sinne der Lage und aus Gründen des flächensparenden Bauens sollen jedoch mehrere Wohneinheiten in einem Baukörper zulässig sein. Eine mindestens zwei, jedoch maximal drei Geschosse umfassende Bebauung wird sowohl durch die städtebauliche, topografische Situation, als auch durch die gute vorhandene Erschließungsinfrastruktur als sachgerecht erachtet.

 

Im Zuge der weiteren Ausarbeitung des Bebauungsplanes mit Hilfe von städtebaulichen Massenstudiensind neben der Sicherung der bestehenden Wohnbebauung die Schaffung von Baurecht in einzelnen definierten Baufenstern vorgesehen.

 

Geplant ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) nach §4 BauNVO, Grundflächen- sowie Geschossflächenzahl orientieren sich dabei an den Obergrenzen des §17 BauNVO um eine attraktive bauliche Nutzung der Flächen zu ermöglichen.

Zur Sicherung der Planung ist der Erlass einer Veränderungssperre nach §14 BauGB anzustreben, diese ist gem. §16 BauGB als Satzung zu beschließen.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner dankt für die umfangreiche Darstellung des Sachverhalts. Um eine geordnete Bebauung zuzuführen sei ein Bebauungsplanverfahren notwendig, somit können auch die Nachbarn mit einbezogen werden.

 

Aus dem Gremium wird

 

·         die Klarheit eines Bebauungsplanverfahrens herausgestellt und die Aufstellung eines B-Plans befürwortet.

·         ein Bebauungsplanverfahren kritisch betrachtet, da der Investor ein schlüssiges Konzept aufzeige.

·         eine Aufteilung der geplanten Wohnungen auf z.B .drei Häuser, wie von der Verwaltung aufgezeigt, positiv betrachtet.

·         darum gebeten, nochmals das Gespräch mit dem Investor zu suchen, um eine Einigung zu erzielen.

·         Zweifel an einem beschleunigten Verfahren angesprochen.

·         sich erkundigt, in welchem Zeitrahmen das Bauvorhaben realisiert wird.

·         eine Planung nach § 34 BauGB kritisch betrachtet.

·         sich nach den Verhältnissen auf der angrenzenden Nachbarfläche, die mit einer Funkmastanlage ausgestattet ist, erkundigt.

·         auf eine Mail der Anwohner vom 13.02.2022 hingewiesen, welche die aktuelle und zu erwartende Verkehrssituation thematisiert.

·         nachgefragt, ob eine Beschlussfassung im heutigen Bauausschuss Sinn mache, bevor ein Gespräch mit dem Investor und dem Planer geführt wurde.

 

Herr Büschl erklärt, dass sich das Vorhaben nicht nach Maß der Nutzung und Bauweise in die nähere Umgebung einfügt und deshalb aufgrund des baulichen Charakters der näheren Umgebung keine genehmigte Planung nach § 34 BauGB erfolgen kann. Eine bauliche Nutzung sei schnell überreizt und überdehnt, entscheidend sei die städtebauliche „Körnung“. Nun müsse ein sachgerechter Weg mit dem Planer und dem Investor gefunden werden.

 

Der zeitliche Ablauf sehe als Grundlage die Erstellung eines Vorentwurfes des B-Plans und die Besprechung mit den Eigentümern vor, anschließend werde man wieder auf das Gremium zukommen. 

 

Das Grundstück mit der Funkmastanlage befindet sich in Privatbesitz, das Bebauungsplanverfahren dient auch hier zur Prüfung der Baumöglichkeiten.

 

Ein Verkehrsgutachten wird eine der Grundlagen im Bebauungsplanverfahren sein. Im Rahmen der Offenlegung können sich zudem die Nachbarn und Anwohner äußern.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner fügt hinzu, dass die Stadt Ansbach aufgrund der Planungshoheit in eigener Verantwortung die städtebauliche Entwicklung durch Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) ordnen könne. Gerne könne aber nochmals das Gespräch mit dem Investor und dem planenden Büro gesucht werden.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner informiert abschließend, dass eine Beschlussfassung im heutigen Ausschuss die Verhandlungsführung erleichtere und die Entwicklung fördere.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner lässt das Gremium über den Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen für eine Beschlussfassung erst nach einer Ortsbegehung abstimmen.

 

Dieser Antrag wird mehrheitlich abgelehnt (6 Stimmen dafür / 10 Stimmen dagegen).

 

Anschließend wird über den Beschlussvorschlag der Verwaltung abgestimmt.

 

 

 

 

Beschluss:

 

Fraktion Bündnis 90/Die Grünen:

 

Herr Oberbürgermeister Deffner lässt über den Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen für einen Ortstermin am geplanten Baugebiet Am Drechselsgarten I vor der heutigen Beschlussfassung abstimmen.

 

Die Abstimmung zeigt folgendes Ergebnis:

6 Stimmen dafür

10 Stimmen dagegen

 

Mehrheitlich abgelehnt

 

 

Beschluss:

 

Verwaltung

 

Für das Gebiet wird auf Grundlage des Planentwurfs des Amtes für Stadtentwicklung und Klimaschutz vom 31.01.2022 ein Bebauungsplan mit folgender Bezeichnung aufgestellt:

 

Bebauungsplan Nr. 73 „Baugebiet Am Drechselsgarten II“

 

Es handelt sich um einen Bebauungsplan gem. §13a BauGB.

Eine Umweltprüfung sowie ein Umweltbericht sind nicht erforderlich.

Das beschleunigte Verfahren wird angewandt.