Tagesordnungspunkt

Herr Wolter bezeichnet eingangs das  Vorhaben  als bedeutenden Impuls für die neue Auslage und stellt das im Betreff näher bezeichnete Vorhaben anhand der nachstehenden Sitzungsvorlage und einer dig. Präsentation näher dar.

 

Der Bauverwaltung liegt eine Bauvoranfrage für die Errichtung einer Wohnanlage mit 31 Wohneinheiten und Tiefgarage vor. Diese umfasst die Flurstücke 1212, 1213 und 1215 der Gemarkung Ansbach (Siehe Lageplan). Die Bebauung gliedert sich in drei Baukörper auf den Flurstücken 1213 und 1215. Es handelt sich dabei in der Hauptsache um die Flächen einer Gärtnerei, welche dort nicht mehr produziert. Das bestehende Gebäude an der Alten Poststraße soll saniert werden. Dies ist nicht Bestandteil der Bauvoranfrage.

 

Im Gebäude A wird im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzfläche vorgesehen, darüber befinden sich Wohneinheiten (2-, 3- sowie 4-Zimmerwohnungen). Im Gebäude B sind nur Wohnungen vorgesehen (2-, 3- sowie 4-Zimmerwohnungen). Im Gebäude C, als Ersatzbau für das nach der Planung abzubrechende Anwesen Alte Poststraße 13, ist die im Gebäude befindliche Tiefgaragenzufahrt gelegen. Im 1. OG und Mansardengeschoss werden ca. sechs 2-Zimmerwohnungen untergebracht werden.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 60 der Stadt Ansbach. Dieser setzt ein Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO fest und zeichnet bereits die Entwicklung für den Zeitpunkt der Aufgabe der Gärtnereinutzung im Blockinnenbereich vor. Das Vorhaben weicht von den Festsetzungen des Bebauungsplans in zwei wesentlichen Punkten ab:

-       Öffentliche Grünfläche/ Kinderspielplatz

-       Innere Erschließung: Durchwegung (öffentliche Wege)

 

Zudem besteht eine Abweichung der Planung von den Baugrenzen.

 

Alle weiteren planungsrechtlichen Festsetzungen sind eingehalten. Neben den planungsrechtlichen Bestandteilen sind ggf. auch bauordnungsrechtliche Aspekte zu klären (u.a. die Abstandsflächen), diese sind jedoch nicht Gegenstand der Sitzungsberatung.

 

Öffentliche Grünfläche/Kinderspielplatz

Aufgrund der im Rahmen der Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange eingegangenen Anregungen setzt der Bebauungsplan im Zentrum des Wohnblocks auf dem Flurstück Nr. 1213 eine öffentliche Grünfläche mit Kinderspielplatz fest. Dadurch soll die Wohn- und Aufenthaltsqualität in diesem Quartier verbessert werden (s. Begründung zum B-Plan Nr. 60; Punkt 4.6). Dies ist gleichzeitig auch ein wichtiges Ziel der Stadtsanierung im dortigen Sanierungsgebiet.

 

Vergleich Grünfläche B-Plan/Vorhaben

Öffentliche Grünfläche B-Plan: 540 qm

Öffentliche Grünfläche Vorhaben: 340 qm

 

Eine Abweichung von der geplanten Größe der Grünfläche ist denkbar, vorausgesetzt dass die Flächenverringerung durch eine entsprechend höhere Qualität der Freifläche und Spielgeräte kompensiert wird.

 

Die Nutzung des Spielplatzes durch die Öffentlichkeit soll vertraglich sowie dinglich gesichert werden.

 

Innere Erschließung

Durch das Plangebiet ist eine Fußwegeverbindung von der Karolinenstraße zur Alten Poststraße vorgesehen (s. Begründung zum B-Plan Nr. 60; Punkt 4.4). Sie soll der Durchlässigkeit des Baublocks dienen und gleichzeitig die öffentliche Grünanlage mit Kinderspielplatz im Blockzentrum erschließen.

 

Die Durchwegung/Freihaltung/Begehbarkeit für die Allgemeinheit soll vertraglich gesichert werden. Analog zum Bebauungsplan Nr. 58 (Hürnerbräu-Areal) werden in einem städtebaulichen Vertrag für die innere Erschließung folgende Festsetzungen getroffen:

-       die Straßen und Wege der inneren Erschließung des Areals werden nicht öffentlich gewidmet

-       die Herstellung, der Unterhalt und der Erhalt durchgängige Wegeverbindung wird im städtebaulichen Vertrag geregelt

 

 

Verfahren

 

Der Regelweg des Verfahrens wäre:

̵        Ausübung des Vorkaufsrechts für die im B-Plan festgesetzten öffentlichen Flächen (insbesondere des Spielplatzes im Quartier)

̵        Ausbau/Anlage/Unterhalt/Pflege des Spielplatzes durch die Stadt Ansbach.

̵        Schaffung der öffentlichen Durchwegung.

 

Um inhaltlich ein qualitativ vergleichbares Ziel zu erreichen und dennoch die aktuelle Planung zu ermöglichen, wird eine vertragliche Regelung der Realisierung mit konkreten Maßgaben zum Ausbaustandard und Umfang im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags vorgeschlagen:

̵        Bau und Unterhalt des Spielplatzes durch Grundstückseigentümer/Bauwerber in verkleinerter Form in Abstimmung mit dem Tiefbauamt (DIN-Vorschriften).

̵        Sicherung der Nutzung des Spielplatzes durch Öffentlichkeit (dingliche Sicherung zugunsten der Stadt). Anstelle der einen - im B-Plan festgesetzten - ca. 540 qm großen Spielplatzfläche soll eine verkleinerte und auf zwei Standorte verteilte Gestaltung der Spielflächen erfolgen, ohne die Qualität des Kinderspielplatzes zu mindern.

̵        Sicherung der Durchwegung/Freihaltung/Begehbarkeit für die Allgemeinheit über dingliche Sicherung zugunsten der Stadt.

̵        Sicherung der Wiederbebauung an der Alten Poststraße 13 (Ersatzbau in Form von Gebäude C) als Durchführungsverpflichtung.

 

In der anschließenden Diskussion wird aus dem Gremium heraus

 

- angefragt, ob barrierefreier Wohnraum geschaffen werde. Herr Wolter führt aus, dass das Vorhaben bereits durchgeplant sei und eine Einflussnahme auf den Investor bezüglich Barrierefreiheit denkbar wäre.

- um Auskunft gebeten, ob der Investor offen für sozialen Wohnungsbau sei. Herr Wolter antwortet, dass diesbezüglich keine Aussagen dazu vorliegen. Frau OB Seidel fügt hinzu, dass diesbezüglich beim Investor nachgefragt werden solle, ob Bereitschaft seitens des Investors bestehe, ca.1 – 2 Wohnungen für sozialen Wohnungsbau bereit zu stellen.  Allerdings könne dieser dazu nicht gezwungen werden.

- angemerkt, dass die Errichtung der geplanten Wohnanlage positiv betrachtet werde, da eine weitere Brachfläche der Bebauung zugeführt werde. Des Weiteren wird angeregt, den Bebauungsplan zu ändern. Gegen die vorgeschlagene Befreiung von den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes bestünden Bedenken, da die Grundzüge der Planung tangiert werden. Herr Wolter führt hierzu aus, dass die gewünschte Änderung das geplante Vorhaben negativ hinsichtlich seiner Umsetzung beeinflussen könne. Frau OB Seidel weist darauf hin, dass die Zeitschiene für den Investor von Bedeutung sei. Herr Büschl macht darauf aufmerksam, dass bei der Einholung der Nachbarunterschriften lediglich ein Nachbar nicht unterschrieben habe. Zu den angesprochenen Abweichungen des Bebauungsplanes erläutert Herr Wolter, dass ca. 80 % der darin getroffenen Festsetzungen eingehalten werden und eine Kompensation der Grünflächen in qualitativer Hinsicht die Befreiung rechtfertigt.

- auf die von Frau OB Seidel angesprochene Zeitschiene eingegangen und nachgefragt, wann die Maßnahme begonnen werden solle. Herr Büschl antwortet, dass der Maßnahmenbeginn 2017 sein solle.

- die Anzahl der Stellplätze angefragt. Diese wird von Herrn Büschl mit 52 beziffert.

- die Ausrichtung der öffentlichen Grünfläche/Kinderspielplatz  angesprochen. Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass zukünftig auf dem überplanten Grundstück weniger Grün sowie Bäume vorhanden seien  und deswegen geeigneter Ausgleich geschaffen werden solle. Frau OB Seidel erwidert, dass seitens der Bauverwaltung festgelegt werden könne, was an Grün dargestellt werden solle. Es soll versucht werden, das Bestmögliche zu erreichen. Herr Wolter  kündigt an, dass die qualitativen Komponenten vertraglich gesichert werden.

- die positive qualitative Aufwertung bezüglich Ausstattung, Gestaltung der Grünflächen sowie des Spielplatzes, Pflanzauswahl  des Quartiers erwähnt. Bezüglich des Stellplatznachweises wird die Errichtung einer Tiefgarage lobend betrachtet. Angefragt wird, ob Erkenntnisse vorliegen, in welcher Form sich der Verkehr in der Alten Poststraße verändere. Herr Wolter erklärt, dass die Erschließung über die Alte Poststraße erfolge. Die Intensität könne derzeit nicht beurteilt werden.

 

  Abschließend bringt Frau OB Seidel zum Ausdruck, dass die Aufwertung des Quartiers durch die Errichtung der Wohnanlage einschl. der damit verbundenen höherwertigen  Einrichtung der öffentlichen Grünfläche nebst Kinderspielplatz und die geplante  Tiefgarage empfehlenswert sei.  

Beschluss:

 

Die Verwaltung empfiehlt dem Bauausschuss, Folgendes zu beschließen:

 

Statt des öffentlich-rechtlichen Regelwegs ist beabsichtigt, vertragliche Regelungen mit konkreten Maßgaben zum Ausbaustandard und Umfang auszuarbeiten (s. Sachverhalt; Verfahren) und mit dem Vorhabenträger zu vereinbaren.

 

Bei Einigung über die Modalitäten hinsichtlich der folgenden Ziele:

 

1.    Bau und Unterhalt des Spielplatzes durch Grundstückseigentümer bzw. Bauwerber in verkleinerter Form in Abstimmung mit dem Tiefbauamt (DIN-Vorschriften),

2.    Sicherung der Nutzung des Spielplatzes durch Öffentlichkeit (dingliche Sicherung zugunsten der Stadt und der Öffentlichkeit),

3.    Sicherung der Durchwegung von der Alten Poststraße zur Karolinenstraße für die Allgemeinheit über dingliche Sicherung zugunsten der Stadt und der Öffentlichkeit sowie

4.    Sicherung der Wiederbebauung an der Alten Poststraße 13 (Ersatzbau in Form von Gebäude C) als Durchführungsverpflichtung

 

können die planungsrechtlichen Befreiungen vom Bebauungsplan in Aussicht gestellt werden.

 

Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende detaillierte Regelung in einem städtebaulichen Vertrag auszuarbeiten.