Tagesordnungspunkt

Herr Wolter bezieht sich in seinem Sachvortrag auf die nachstehende Sitzungsvorlage.

 

Im Vollzug des Stadtratsbeschlusses vom 16.02.2016 lagen die Entwürfe Deckblatt Nr. 28 zum Flächennutzungsplan und Vorhabenbezogener Bebauungsplan Deckblatt Nr. 3 zum Bebauungsplan Nr. S 13 „Nahversorgungsmarkt an der Schalkhäuser Landstraße“ in der Zeit vom 18.04.2016 bis einschließlich 02.05.2016 zur Einsichtnahme für die Öffentlichkeit aus.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 07.04.2016 zur Stellungnahme bis 13.05.2016 aufgefordert.

 

 

Eine Stellungnahme ohne Einwand haben abgegeben:

·         Main-Donau Netzgesellschaft mit Schreiben vom 22.04.2016

·         SG 222 Feuerwehr mit E-Mail vom 22.04.2016

·         SG 341 Grundstücksverkehr/Flächenmanagement mit Schreiben vom 18.04.2016

·         Betriebsamt mit Schreiben vom 18.04.2016

·         Bayerischer Bauernverband mit E-Mail vom 19.04.2016

·         Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten mit Schreiben vom 21.04.2016

·         Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege mit Schreiben vom 02.05.2016

·         Handwerkskammer für Mittelfranken mit Schreiben vom 03.05.2016

·         Regionaler Planungsverband Westmittelfranken mit Schreiben vom 04.05.2016

·         Kabel Deutschland GmbH mit E-Mail vom 11.05.2016

 

 

Anregungen brachten vor:

·         awean mit Schreiben vom 21.04.2016

·         Seniorenbeirat mit Schreiben vom 27.04.2016

·         Handelsverband Bayern mit Schreiben vom 29.04.2016

·         Deutsche Telekom Technik mit Schreiben vom 11.05.2016

·         Stadtwerke Ansbach mit Schreiben vom 22.04.2016

·         Umweltamt mit Schreiben vom 11.05.2016

·         Gleichstellungsstelle mit Schreiben vom 12.05.2015

·         SG Landschaftsplanung, Grünflächen und Forst mit Schreiben vom 13.05.2016

·         Regierung von Mittelfranken mit Schreiben vom 13.05.2016

·         SG Straßenbau mit Schreiben vom 11.05.2016

·         SG Straßenverkehrswesen mit Schreiben vom 03.06.2016

 

 

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurden Stellungnahmen abgegeben von:

·         Eigentümer Am Kornfeld 8 mit Schreiben vom 27.04.2016

·         Eigentümer Am Kornfeld 4b mit Schreiben vom 25.04.2016

·         Eigentümer Am Reiterzentrum 22 mit Schreiben vom 30.04.2016

 

 

Behandlung der Anregungen

 

Die awean teilt mit, dass die zur Bebauung vorgesehene Fläche Fl. Nr. 100, Gemarkung Schalkhausen, südlich der Schalkhäuser Straße abwassertechnisch mit einem Mischwasserkanal erschlossen sei.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis.

 

Beschlussvorschlag:

Kenntnisnahme

 

 

Der Seniorenbeirat Stadt Ansbach begrüßt grundsätzlich jede Verbesserung der Nahversorgung mit Sortiment des täglichen Bedarfs. Wünschenswert wäre allerdings, wenn der neue Markt weiter westlich im Bereich des Ortes Schalkhausen läge. Für Personen, die den Markt erreichen wollen, beträgt die fußläufige Strecke ca. 1,5km.

Wir verweisen auf unseren Antrag vom Sept. 2015 (Satellitenläden etc.)

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis. Der Standort wird im Weiteren noch ausführlich behandelt.

 

Beschlussvorschlag:

Kenntnisnahme

 

 

Die Stellungnahme des Handelsverband Bayern erfolgt auf Basis der Vorgaben und Kriterien des Landesentwicklungsprogrammes (LEP 2013), sowie dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Ansbach, erstellt durch Planwerk/Stadtentwicklung, Stadtmarketing und Verkehr.

„Lage im Raum LEP Ziel 5.3.1.

Aufgrund der Ausweisung der Stadt Ansbach als Oberzentrum und der Festlegung des „einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbereiches" ist Ansbach grundsätzlich als Standort für Einzelhandelsgroßprojekte geeignet.

Lage in der Gemeinde LEP Ziel 5.3.2.

Der Planungsstandort des Vorhabens befindet sich im westlichen Stadtgebiet von Ansbach an der Schalkhäuser Landstraße. Eine notwendige städtebauliche Integration und notwendige angrenzende Wohnanteile mit fußläufiger Erreichbarkeit ist als gegeben anzusehen.

Zulässige Verkaufsfläche LEP Ziel 5.3.3.

Durch die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte darf die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Unter Berücksichtigung des der Stadt Ansbach zugewiesenen Nahbereiches für die geplanten Sortimentsbereiche, der durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben und Raumleistungen, sowie der maximal zulässigen Abschöpfungsquote von 25 Prozent, befindet sich das Vorhaben innerhalb der zulässigen landesplanerischen Größenordnungen.

Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Ansbach

Die in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept ermittelten Erweiterungspotentiale in den geplanten Sortimentsbereichen sind jedoch durch realisierte und bereits in der Projektionsphase befindliche Vorhaben, z.B. der neue Norma-Markt an der Rothenburger Straße als Verlagerung des Standortes Rettistraße und das Nahversorgungszentrum Rettistraße, bereits ausgeschöpft. Das Vorhaben befindet sich daher nicht mehr in Einklang mit dem vorgenannten Einzelhandelsentwicklungskonzept. Von einer Realisierung des Vorhabens ist daher dringend abzuraten, da ansonsten das Einzelhandelsentwicklungskonzept als juristische Grundlage für zukünftige Beurteilungen gefährdet wird.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Hinsichtlich der Lage im Raum, der Lage in der Gemeinde und der zulässigen Verkaufsfläche ist die Stellungnahme positiv. Bezüglich der Aussagen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wird für das geplante Vorhaben eine Verträglichkeitsuntersuchung durchgeführt. Die Ergebnisse werden in einem Gutachten zusammengefasst und im weiteren Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG- hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der Planung wird wie folgt Stellung genommen:

„Im Planbereich befinden sich noch keine Telekommunikationslinien der Telekom. Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets erforderlich. Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Planbereich stattfinden werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik GmbH unter der im Briefkopf genannten Adresse so früh wie möglich, mindestens 3 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.

Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:

In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis. Zum Zwecke der Koordinierung werden die entsprechenden Daten bekanntgegeben. Die Trassen für die Leitungszonen werden im Rahmen der Straßenplanung berücksichtigt.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

 

Die Stadtwerke Ansbach GmbH teilt mit, dass eine Versorgung der genannten Baumaßnahme mit allen Gewerken möglich sei.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

 

Das Umweltamt hat folgende Stellungnahme abgegeben:

„Immissionsschutz:

Es ist vom Vorhabenträger ein gesondertes Schallschutzgutachten zu erstellen, welches die Einhaltung der Immissionsrichtwerte unter Berücksichtigung der Vorbelastung nach TA Lärm nachweist. Hierbei sind sämtliche betriebsrelevanten Schallquellen, inkl. technischer Anlagen (Aggregate, Kompressoren etc.) sowie der zu erwartende Fahr- und Lieferverkehr zu berücksichtigen.

Der maßgebliche Immissionsort befindet sich nach TA Lärm Nr. 2.3 auf dem Flurstück 102/1 Gemarkung Schalkhausen in einem allg. Wohngebiet. Die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm Nummer 6.1 Buchstabe d) betragen:

tags (06:00 – 22:00 Uhr)                 60 dB(A)

nachts (22:00 - 06:00 Uhr)             45 dB(A)

Dabei dürfen kurzzeitige Geräuschspitzen die o.g. Immissionsrichtwerte am Tag um nicht mehr als 30 dB(A) und in der Nacht um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten.

 

Natur- und Landschaftsschutz:

Die vorgesehene Änderung der baulichen Nutzung (von landwirtschaftlicher Fläche im B-Plan S 13 zu einer Sonderbaufläche im Deckblatt Nr. 3) ist mit erheblichen Eingriffen in Natur und Landschaft verbunden (Versiegelung, Beeinträchtigung des Landschaftsbilds etc.).

Nach § 18 Abs. 1 BNatSchG und den baurechtlichen Vorgaben ist die Eingriffsregelung mit ihren Elementen Vermeidung und Ausgleich zu bearbeiten und in die Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung zu berücksichtigen. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 2 erfolgt der Ausgleich durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen nach den §§ 5 und 9 BauGB als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Die festgesetzten Kompensationsmaßnahmen sind gem. § 135a Abs. 1 BauGB vom Vorhabenträger durchzuführen.

 

Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und zu bewerten sind. Hierzu ist ein Umweltbericht gem. § 2 BauGB zu erstellen.

 

Es ist gutachterlich zu klären, ob durch eine Bebauung Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG (Tötungs- und Störungsverbot geschützter Arten sowie Schutz ihrer Lebensstätten) ausgelöst werden können. Untersuchungsrelevant sind insbesondere bodenbrütende Vogelarten (z.B. Feldlerche, Schafstelze).

 

Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG ist die Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeiten durchzuführen bzw. es ist durch geeignete Maßnahmen sicher zu stellen, dass keine Verbotstatbestände ausgelöst werden können.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das erforderliche Schallschutzgutachten wird vom Investor erstellt. Zu den Themen Umwelt- und Artenschutz werden die erforderlichen Prüfungen veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

Die Gleichstellungsstelle teilt mit, dass für die geplante Errichtung von Einzelhandelsflächen westlich der Siedlung „Am Kornfeld“ gemäß den Umsetzungsverpflichtungen die sich aus der Konvention über die Rechte von Menschen mit Behinderungen, dem Behindertengleichstellungsgesetz sowie den DIN-Normen 18040-1;2 und 3 ergeben, folgendes zu beachten sei:

1) Zur Erfüllung der Stellplatzsatzung der Stadt Ansbach sowie der DIN-Norm ist gemäß der 3%-Regelung mindestens noch ein weiterer behindertengerechter Stellplatz nachzuweisen, weitere wären wünschenswert.

2) Im Hinblick auf die Bedürfnisse der Bevölkerung ist eine barrierefreie Toilette vorzusehen.

3) Zur Anbindung der Bushaltestelle ist eine taktile Führung in die Straßenraumgestaltung zu integrieren.

4) Zur Gewährleistung der Funktion als Nahversorger ist auf eine barrierefreie Gestaltung des Innenraums des Marktes zu achten.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis. Die Anregungen werden vom Investor bei der weiteren Planung beachtet.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme.

 

 

Das SG Grünplanung stellt folgendes fest:

„Die Anordnung der Parkplätze entspricht nicht der städtischen Stellplatzverordnung entspreche. Es sind keine gliedernden Grünbeete vorgesehen.

Es ist in Erwägung zu ziehen, ob nicht eine freiwachsende Hecke mit heimischen Gehölzen an der Süd- und Ostseite eine bessere Einbindung in die Landschaft und Abgrenzung zu den landwirtschaftlichen Flächen bietet als die geplante Baumreihe.

Die zu pflanzenden Bäume sind aus der Straßenbaumliste der Gartenbauamtsleiter auszuwählen und in der Mindestqualität Hochstamm 3x verpflanzt, Stammumfang 16-18cm zu pflanzen.

Bei der geplanten Einfahrt wird ein städtischer Baum entfernt. Die Entnahme ist mit SG 322 abzusprechen, ebenso die erforderlichen Schutzmaßnahmen für die bestehenden Bäume nach DIN 18920. Die Einfahrt ist so zu wählen, dass nur ein städtischer Baum gefällt werden muss (genaues Einmaß der vorhandenen Bäume). Ein Freiflächenplan ist vorzulegen.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Dient zur Kenntnis. Die Stellplätze werden gem. der städtischen Stellplatzverordnung eingeplant. Die geforderten Grünauflagen werden vom Investor beachtet und ein Freiflächenplan vorgelegt. Die bestehenden Bäume werden miteinbezogen.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

 

Die Regierung von Mittelfranken teilt folgendes mit:

„Gegenstand der Änderung des Flächennutzungsplanes ist die Darstellung einer ca. 5.900 m² großen Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel zwischen dem Stadtteil Schalkhausen und dem Wohngebiet „Am Kornfeld". Im Parallelverfahren soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden, der einen Nahversorgungsmarkt mit ca. 1.000 m² Verkaufsfläche vorsieht.

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt für das relevante Grundstück „Grünflächen - Zweckbestimmung Dauerkleingärten" dar.

 

Einschlägige Erfordernisse der Raumordnung:

LEP 3.1 Flächensparen

(G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.

(G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.

 

LEP 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung

(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.

 

LEP 3.3 Vermeidung von Zersiedelung

(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.

(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. (...)

 

LEP 5.3 Einzelhandelsgroßprojekte

LEP 5.3.1 Lage im Raum

(Z) Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten ausgewiesen werden.

Abweichend sind Ausweisungen zulässig

- für Nahversorgungsbetriebe bis 1 200 m2 Verkaufsfläche in allen Gemeinden, (...)

 

LEP 5.3.2 Lage in der Gemeinde

(Z) Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. (...)

 

Bewertung und Hinweise des Sachgebietes Städtebau:

Gegen die Verbesserung der Nahversorgung im Westen der Stadt Ansbach werden keine Einwände erhoben. Ob jedoch die Ausweisung an dieser Stelle sinnvoll ist, wird in Frage gestellt.

In unmittelbarer Nähe zu diesem Grundstück hat die Stadt Ansbach bereits durch Darstellung von gewerblichen Bauflächen im Flächennutzungsplan die Absicht einer Bebauung geäußert. Dort sind auch freie Flächen vorhanden, die die geplante Nutzung aufnehmen könnten.

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. S 13 weist für das Grundstück „Flächen für die Landwirtschaft" aus. Der Bebauungsplan wurde 1981 aufgestellt und letztlich am 25.01.1984 genehmigt. Anlass für die Planung war die beabsichtigte Wohnnutzung auf dem Grundstück (Fl.nr. 99) südlich des nun für eine Bebauung vorgesehenen Grundstücks. Nachdem zunächst die Festsetzung eines Mischgebiets beabsichtigt war, wurde diese jedoch aus den Planungen wieder entfernt, sodass der Bebauungsplan schlussendlich nur den Bestand abbildete, und kein neues Baurecht geschaffen wurde. Die Ergänzung zur Begründung zum Bebauungsplan vom 24.01.1983 stellte dann auch

fest, dass die Mischgebietsausweisung städtebaulich wenig sinnvoll sei. Weiterhin solle „anstelle des eingeschränkten Mischgebietes landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen werden. Dadurch wird eine klare städtebauliche Gliederung und eine konsequente Trennung von Wohnen und Gewerbe geschaffen." Die bislang erfolgten Änderungen des Bebauungsplanes beinhalten die Ermöglichung eines Wohnvorhabens auf Fl.nr. 101/1 sowie die Festsetzung einer südlich an das WA angrenzenden Straße und haben keine ersichtliche Relevanz für das fragliche Vorhaben.

Die bereits 1983 formulierte „klare städtebauliche Gliederung" durch die Freihaltung des betreffenden Bereichs wird weiterhin als sinnvoll erachtet. Es handelt sich dabei um die letzte Möglichkeit die Trennung zwischen dem Stadtteil Schalkhausen und dem Siedlungskörper der Stadt Ansbach aufrechtzuerhalten und so auch die historische Entwicklung ablesbar zu machen. Die Beibehaltung dieser baulichen Trennung ist stadtplanerisch zu begrüßen.

Es ist davon auszugehen, dass der geplante Einzelhandelsmarkt hauptsächlich die Versorgung des Stadtteils Schalkhausen verbessern wird. Eine Verbesserung der Versorgungssituation der östlich des Hohenzollernrings gelegenen Stadtteile kann aufgrund der großen Entfernung (ca. 1 km zur nächstgelegenen Wohnbebauung) und der trennenden Wirkung der Westtangente nicht nachvollzogen werden. Auch eine fußläufige Erschließung kann für die östlichen Wohnflächen vor allem wegen der großen Entfernung nicht mehr nachvollzogen werden.

Für die Versorgung von Schalkhausen wäre jedoch eine nähere Lage zum Stadtteil von Vorteil, um so die fußläufige Erreichbarkeit sicherzustellen. Aus diesem Grund wird angeregt eine Prüfung von Flächen vorzunehmen, die näher am Stadtteil Schalkhausen gelegen sind und gegebenenfalls auch über die Schalkhäuser Landstraße erschlossen werden können.

Die bislang unbebaute Fläche stellt die einzige bauplanungsrechtlich festgesetzte Zäsur zwischen dem Siedlungskörper der Stadt Ansbach und dem Stadtteil Schalkhausen dar. Sofern hier eine Überbauung stattfände, wäre das Zusammenwachsen der Siedlungsteile die Folge. Die Überbauung der bisher freigehaltenen Grünzäsur hätte die Bildung einer bereits im Ansatz vorhandenen bandartigen Siedlungsstruktur zur Folge, welche vermieden werden sollte.

Die Überbauung der bisher landwirtschaftlich genutzten Fläche und der Zusammenschluss der Siedlungsflächen würden auch bedeuten, dass die einzige naturräumliche Verbindung zwischen größeren zusammenhängenden Grünflächen im Norden entlang des Onolzbaches und im Süden entlang von Fürstengraben und Geisengrundbächl verschwinden würde. Im Sinne einer Vernetzung der vorhandenen Grünflächen wäre die Freihaltung der Flächen anzustreben. Neben der Bedeutung für Flora und Fauna ist auch zu beachten, dass sich bereits geringe Flächen auf das Mikroklima auswirken können. Um ausreichend Potentiale zur sommerlichen Abkühlung zu erhalten, ist gerade der Erhalt von stadtnahen Grünflächen anzustreben.

Die Planung stellt eine Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Bauflächen dar. Da Grund und Boden eine endliche Ressource darstellen, ist ein schonender und sparsamer Umgang bei deren Inanspruchnahme geboten (vgl. § 1a Abs. 2 BauGB). Aus diesem Grund soll vor der Neuausweisung von Bauflächen geprüft werden, ob diese wirklich erforderlich ist. Dabei soll die Notwendigkeit der Umwandlung von landwirtschaftlich genutzten Flächen begründet werden (vgl. § 1a Abs. 2 Satz 4 Halbsatz 1 BauGB). Dies ist den Unterlagen bislang nicht zu entnehmen. Auch Ermittlungen zu Möglichkeiten der Innenentwicklung (vgl. § 1a Abs. 2 Satz 4 Halbsatz 2 BauGB), zum Beispiel Brachflächen, Baulücken und Nachverdichtungsmöglichkeiten - auch hier ist die Möglichkeit Ansiedlung im Geltungsbereich der Bebauungsplanes Nr. S 15 zu nennen - sind den Verfahrensunterlagen zufolge bisher nicht ausreichend berücksichtigt.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Standort für die geplante Ausweisung nicht optimal erscheint.

Aus städtebaulichen, bauplanungsrechtlichen und funktionalen Gründen scheint ein Standort weiter westlich im bestehenden Gewerbegebiet „Schalkhäuser Straße" und somit im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. S 15 besser geeignet. Es wird daher dringend empfohlen vor einer Neuausweisung zur Bebauung von bislang unbebauten Flächen zu prüfen, ob anderweitig Flächen vorhanden sind, die bei gleicher oder besserer Eignung ohne die genannten negativen Auswirkungen genutzt werden könnten.

 

Bewertung aus landesplanerischer Sicht:

Im Hinblick auf den Vorrang der Innenentwicklung (vgl. Ziel LEP 3.2) ist in der Begründung darzulegen, ob es sich bei dem im Flächennutzungsplan als Dauerkleingarten dargestellten Gebiet um einen unbeplanten Innenbereich oder um Außenbereich handelt. Soweit das Plangebiet im Außenbereich liegt, ist ein Nachweis obligatorisch, dass geeignete Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Für die Einstufung als Außenbereich spricht hiesigen Erachtens, dass mit der Planung im Jahr 1983 die Freihaltung des betroffenen Bereichs im Sinne einer Zäsur beabsichtigt war. Vor dem Hintergrund der Planungsabsicht, die Nahversorgung für den Stadtteil Schalkhausen und für das westliche Stadtgebiet Ansbach zu verbessern, wäre für den Nachweis dieses zu versorgende Gebiet in den Blick zu nehmen. Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass darin insbesondere noch unbebaute bzw. brachgefallene Grundstücke in den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. S 15 Gewerbegebiet „Schalkhäuser Straße" und Nr. 28/1 „Äußere Westtangente" (Tennishallen) liegen.

Wie schon aus städtebaulicher Sicht dargelegt, kommt der Beibehaltung einer baulichen Trennung zwischen dem Siedlungsgebiet der Stadt Ansbach und dem Stadtteil Schalkhausen aus mehreren Gründen besondere Bedeutung zu. Bei Realisierung der Planung reduziert sich die Grünzäsur auf das Grundstück FI.Nr. 101 und wäre nicht mehr als solche wahrnehmbar. Schalkhausen würde de facto mit Ansbach zusammenwachsen und es entstünde eine bandartige Siedlungsstruktur, wie sie eigentlich vermieden werden sollte (vgl. Grundsatz LEP 3.3 Abs. 1).

 

Ansbach ist als Oberzentrum ein geeigneter Zentraler Ort für die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte und bis 1.200 m2 Verkaufsfläche sind diese ohnehin in allen Gemeinden zulässig (vgl. LEP 5.3.1). Der Standort steht zudem gerade noch in Einklang mit dem Erfordernis einer städtebaulich integrierten Lage (vgl. LEP 5.3.2). Diese verlangt einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen und anteiligem fußläufigem Einzugsgebiet sowie eine ortsübliche Anbindung an den ÖPNV. Letztere ist gegeben und ein baulich verdichteter Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen wird auch als gegeben angesehen, wenngleich das kleine Baugebiet „Am Kornfeld" kaum ins Gewicht fällt und zwischen dem Wohngebiet in Schalkhausen und dem Vorhabenstandort einige Baulücken bestehen. Die Entfernung zu den Wohnvierteln im Stadtteil Schalkhausen wird hinsichtlich der fußläufigen Erreichbarkeit als grenzwertig, aber noch akzeptabel erachtet.

Dem Vorrang der Innenentwicklung (Ziel LEP 3.2) ist nach Maßgabe des o. g. Hinweises Rechnung zu tragen. Bei Beachtung dieses Zieles werden aus landesplanerischer Sicht keine Einwendungen erhoben.

Weil der Standort aber nur sehr bedingt geeignet ist, die fußläufige Nahversorgung zu verbessern und darüber hinaus seine bisherigen Funktionen als Grünzäsur verloren gingen, regen wir an, die Standortwahl zu überdenken.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Die Stellungnahme der Regierung - Sachgebiet Städtebau bezieht sich auf

·         eine klare städtebauliche Gliederung

·         die Versorgung des Stadtteils Schalkhausen

·         das Zusammenwachsen der Stadtteile

·         die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen.

 

Die klare städtebauliche Gliederung wird nicht komplett aufgegeben. Das geplante Sondergebiet ist grundsätzlich dem bestehenden Gewerbegebiet im Westen zugeschlagen. Mit dem Flurstück 101, Gemarkung Schalkhausen, besteht weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzfläche zwischen dem Wohngebiet und dem  bestehenden Gewerbe- bzw. geplanten Sondergebiet. Dem Immissionsschutz der Wohnbebauung wird Rechnung getragen, dazu wird vom Investor ein Schallschutzgutachten vorgelegt.

 

Der geplante Nahversorgungsmarkt ist prinzipiell geeignet, das seit Jahren bestehende Versorgungsdefizit im Westen der Stadt zu beseitigen. Das aktualisierte Einzelhandelsentwicklungskonzept fordert, dass die Versorgung des Stadtteils grundsätzlich verbessert werden müsse. Dabei stehe die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (periodische Güter) im Vordergrund. Die Versorgung des Stadtteils müsse in Kombination mit den benachbarten Stadtteilen Innenstadt - Altstadt und dem Bereich B 14-West gesehen werden. Ein möglicher Standort müsse so verortet werden, dass er nicht nur den Stadtteil Schalkhausen versorge, sondern auch die innenstadtnäheren Bereiche. Als günstiger Standort werde ein sogar noch weiter im Osten gelegener Bereich, nämlich der des Messezentrums gesehen.

 

Eine bauplanungsrechtliche Zäsur besteht weiterhin mit dem verbleibenden Teil „Flächen für Landwirtschaft“ auf dem Flurstück Nr. 101, Gemarkung Schalkhausen. Zudem besteht auch westlich der Berghofstraße eine wahrnehmbare Trennung zu dem Stadtteil Schalkhausen; dieser Bereich ist nicht überplant.

Es ist sicher richtig, dass durch den Verlust von Grünflächen (hier: Acker) potentielle Biotopverbundflächen verloren gehen. Allerdings haben diese Flächen momentan kaum Vernetzungsqualität. Dies und die mikroklimatischen Auswirkungen werden im Rahmen der Umweltprüfung untersucht und im zu erstellenden Umweltbericht beschrieben.

 

Die Notwendigkeit der Umwandlung der landwirtschaftlichen Flächen in Bauflächen wurde bisher noch nicht umfassend untersucht. Dies ist erforderlich, um dem besonderen Begründungsgebot des § 1a Abs. 2 Satz 4 BauGB Rechnung zu tragen. Dazu ist es erforderlich, sich mit den noch vorhandenen Bebauungsmöglichkeiten im Innenbereich auseinanderzusetzen und die Gründe, warum dennoch im Außenbereich auf landwirtschaftlichen Flächen geplant wird, zu benennen.

Es wird deshalb vorgeschlagen, das Bebauungsplanverfahren sowie das Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung auszusetzen und eventuelle Alternativen zu prüfen.

 

Auch aus landesplanerischer Sicht wird bezüglich der Planung nur dann keine Einwendung erhoben, wenn dem im LEP genannten Ziel des Vorrangs der Innenentwicklung Rechnung getragen wird. Wenn Potentiale der Innentwicklung nicht zur Verfügung stehen, ist auch die Möglichkeit einer Außenentwicklung zulässig.

 

Beschlussvorschlag

Die Bauleitplanverfahren werden ausgesetzt. Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, ob für die vorgesehene Ausweisung anderweitig Flächen vorhanden sind, um eine Neuinanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flächen zu vermeiden.

 

 

Das SG Straßenbau stimmt der Änderung wird grundsätzlich zu.

Es sei zu prüfen, ob im vorhabensbezogenen Bebauungsplan die Verkehrsfläche incl. der Busbucht anzupassen ist.

Je nach zu erwartendem Aufkommen wäre evtl. eine Linksabbiegespur erforderlich.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine Verkehrsuntersuchung wird vom Investor veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

 

Das Straßenverkehrsamt nimmt in Übereinstimmung mit der Polizeiinspektion Ansbach wie folgt Stellung:

„Die Schalkhäuser Landstraße wird im weiteren Verlauf zur St 2246 und ist aufgrund ihrer Zweckbestimmung und des Ausbauzustandes dafür gedacht und auch geeignet den überörtlichen Verkehr und Schwerlastverkehr aufzunehmen. Sie dient auch als einzige Verbindung zwischen dem Stadtkern Ansbach und dem Ortsteil Schalkhausen.

Weder das Straßenverkehrsamt noch die Polizei erheben grundsätzliche Bedenken gegen den Bau des Versorgungszentrums an sich.

 

Hinsichtlich des zu erwartenden Verkehrsaufkommens sollten jedoch nachvollziehbare

Verkehrszahlen ermittelt werden, die einen Rückschluss darauf zu lassen, ob der Verkehr auf der Schalkhäuser Landstraße durch in den Markt einbiegende Fahrzeuge wesentlich beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere für linksabbiegende Verkehrsteilnehmer aus Richtung Ansbach, aber auch für den Verkehr aus Schalkhausen.

Diese Verkehrsuntersuchung kann dann die Grundlage für eine Entscheidung pro oder contra einer Linksabbiegespur darstellen, wobei, unter Berücksichtigung der fortwährenden Forderungen nach einem solchen Verbrauchermarkt, u.E. der Bau der Linksabbiegespur zwingend notwendig sein dürfte. An die Zufahrt „OBI“ sei hier erinnert.

Es ist unbedingt zu beachten, dass die Anlegung einer zusätzlichen Linksabbiegefahrspur weder zu Lasten der Breite des vorhandenen Fuß-/Radweges noch der derzeitigen Fahrbahn gehen darf.

Die Ein- und Ausfahrt ist übersichtlich anzulegen. Sichtbehinderungen im Zu- / Ausfahrtsbereich sind unbedingt zu vermeiden. Die notwendigen Sichtdreiecke auf den Fuß-/Radweg und die Fahrbahn müssen hindernisfrei eingehalten werden.

Der parallel zur Schalkhäuser Landstraße verlaufende Fuß-/Radweg (Radfahrer frei) darf durch die Ein-/Ausfahrt nicht unterbrochen werden, d.h. dieser Weg muss weiterhin, als Bestandteil der Vorfahrtsstraße den Vorrang vor dem ein- und ausfahrenden Verkehr behalten.

 

Es sollte auch darauf hingewiesen werden, dass evtl. beabsichtigte Beschilderungen auf dem Gelände des Verbrauchermarktes einer verkehrsrechtlichen Anordnung der Straßenverkehrsbehörde bedarf, da diese Fläche, obwohl Privatgrund, als tatsächlich öffentliche Verkehrsfläche anzusehen ist. 

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine Verkehrsuntersuchung wird vom Investor veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme.

 

 

Die Eigentümer Am Kornfeld 8 nehmen wie folgt Stellung:

„1. Landesentwicklung

Das Vorhaben entspricht nicht den Zielen der Landesentwicklung, da kein städtischer Hauptverkehrsweg wie z.B. Hohenzollernring besteht.

2. Städtebau

Keine geordnete städtebauliche Entwicklung; Zerstückelung der vorhandenen Freifläche; kein Anschluss an vorhandene Bebauung. Der Bedarf ist für die Siedlung „Am Kornfeld" (wenige Bewohner) und Schalkhausen (Entfernung) sehr fraglich. Da die Bewohner Schalkhausens ohnehin mit dem PKW zum Einkaufen müssen, sind Brückencenter, Edeka sowie die Geschäfte in der Friedrichstraße gut zu erreichen. Der Stadtlinienbus kann von den Bewohnern in Schalkhausen nicht zum Einkaufen „Am Kornfeld" genutzt werden, da die Buslinie nur in die Stadt führt, nicht jedoch zurück Richtung Schalkhausen.

3. Bedarf

Als die Nutzungsänderung der Gebäude des ehemaligen Autohauses Rößler anstand, wurde die Ansiedlung eines Nahversorgermarktes an dieser Stelle erörtert. Von Seiten der Stadt Ansbach wurde dies jedoch mit Verweis auf den fehlenden Bedarf in Schalkhausen abgelehnt. Wie ist der jetzt angegebene Bedarf zu begründen?

4. Lärmschutz

Der Schutz des allgemeinen Wohngebietes vor Lärm, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des unmittelbar angrenzenden Parkplatz- und Anlieferverkehrs ist zu prüfen und nachzuweisen.

5. Ausfahrt auf Staatsstraße

Die Ausfahrt der Siedlung „Am Kornfeld" auf die Staatstraße ist bereits jetzt schwierig. Die geplante Ein- und Ausfahrt zum Markt westlich der Bushaltestelle macht die Situation noch unübersichtlicher. Die Gefährlichkeit der Einmündungen entlang der Staatsstraße belegen die immer wieder vorkommenden Unfälle, bei denen häufig Radfahrer zu Schaden kommen.

Es wird gebeten das Vorhaben nicht weiter zu verfolgen.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

zu 1.: Die höhere Landesplanungsbehörde wurde beteiligt und hat eine Stellungnahme abgegeben. Bei Beachtung des Ziels Nr. 3.2 des LEP Innenentwicklung vor Außenentwicklung werden aus landesplanerischer Sicht keine Bedenken erhoben.

zu 2.: Der Standort wird überprüft und weitere Alternativen wie oben beschrieben untersucht.

zu 3.: Zu dem Thema „Bedarf von Einzelhandelsflächen an diesem Standort“ wird vom Investor ein Gutachten veranlasst.

zu 4.: Zum Lärmschutz wird vom Investor ein Gutachten vorgelegt.

zu 5.: Eine Verkehrsuntersuchung wird vom Investor veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme.

 

 

Die Eigentümer Am Kornfeld 4 b teilen folgendes mit:

„1. Landesentwicklung

Das Vorhaben entspricht nicht den Zielen der Landesentwicklung, da kein städtischer Hauptverkehrsweg, wie z.B. Hohenzollernring, besteht.

2. Städtebau

Keine geordnete städtebauliche Entwicklung; Zerstückelung der vorhandenen Freifläche; kein Anschluss an vorhandene Bebauung. Der Bedarf ist für die Siedlung „Am Kornfeld" und Schalkhausen sehr fraglich. BC, Edeka, Geschäfte in der Friedrichstraße sind gut zu erreichen.

3. Lärmschutz

Der Schutz des allgem. Wohngebietes vor Lärm, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des unmittelbar angrenzenden Parkplatz-und Anlieferverkehrs ist zu prüfen und nachzuweisen.

4. Ausfahrt auf Staatsstraße

Die Ausfahrt der Siedlung „Am Kornfeld" auf die Staatsstraße ist bereits jetzt schwierig. Die geplante Ein- und Ausfahrt zum Markt westlich der Bushaltestelle macht die Situation noch unübersichtlicher.

Es wird gebeten das Vorhaben nicht weiter zu verfolgen.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

zu 1.: Die höhere Landesplanungsbehörde wurde beteiligt und hat eine Stellungnahme abgegeben. Bei Beachtung des Ziels Nr. 3.2 des LEP Innenentwicklung vor Außenentwicklung werden aus landesplanerischer Sicht keine Bedenken erhoben.

zu 2.: Der Standort wird überprüft und weitere Alternativen wie oben beschrieben werden untersucht.

zu 3.: Zum Lärmschutz wird vom Investor ein Gutachten vorgelegt.

zu 4.: Eine Verkehrsuntersuchung wird vom Investor veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme.

 

 

Der Eigentümer Am Reiterzentrum 22 nimmt wie folgt Stellung:

„1. Einzelhandelsentwicklungskonzept

Das EEK der Stadt Ansbach erklärt, dass der Standort als äußerst grenzwertig zu betrachten ist. Hier sollte man einen optimalen Standort finden, der die Bereiche Innenstadt und den Bereich westlich der B14 miteinbezieht. Etwa das Gelände der alten Tennishallen.

2. Lärmschutz

Eine erhöhte Lärmbelästigung durch die Anlieferung und die 82 geplanten Parkplätze

könne im Wohngebiet nicht hingenommen werden.

3. Ein- und Ausfahrt

Die geplante Ein- und Ausfahrt an der Bushaltestelle bringt ein erhöhtes Risiko für Radfahrer und Fußgänger mit sich. Siehe Einfahrt Richtung OBl Markt.

4. Immissionsschutzgesetz

Die Freifläche zwischen dem bestehenden Gewerbegebiet und dem bestehenden Wohngebiet ist als Abstandsfläche beizubehalten.

Aus diesen Gründen sind wir gegen dieses Vorhaben.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

zu 1.: Der Investor legt hierzu eine Verträglichkeitsstudie vor. Weiter Alternativen werden wie oben beschrieben untersucht.

zu 2. und 4.: Zum Lärmschutz wird vom Investor ein Gutachten vorgelegt.

zu 3.: Eine Verkehrsuntersuchung wird vom Investor veranlasst.

 

Beschlussvorschlag

Kenntnisnahme

 

In der anschließenden Aussprache wird:

 

• eingebracht, dass der bisher angedachte Standort zur Errichtung eines Nahversorgungsmarktes zwar nicht optimal sei, jedoch keine andere Alternative gesehen werde.

Herr Büschl antwortet, dass weder die Stadt Ansbach noch der Investor derzeit den Zugriff auf alle geeigneten Flächen haben. Auf Grund der Stellungnahme der Regierung sei es aber dringend angeraten, Alternativen zu prüfen. Die Belange der Innenentwicklung des Bodenschutzes und die Vermeidung von Zersiedlung stünden klar im Vordergrund gegenüber den Interessen einer zusätzlichen Schaffung von Einzelhandelsflächen.

• angefragt, wie viel Zeit die Alternativenprüfung in Anspruch nehme und gebeten diese zeitnah durchzuführen.

Herr Büschl antwortet, dass die eigentliche Prüfung baurechtlich wenig Zeit beanspruche, jedoch noch nicht absehbar sei, wann Flächen verfügbar seien und ein Zugriff erfolgen könne.

Frau OB Seidel fügt ergänzend hinzu, dass die Thematik im letzten Bauausschuss dieses Jahres wieder aufgegriffen und neu beraten werde, sollte die Suche bis dahin ergebnislos bleiben.

• eingebracht, dass bei Ansiedlung eines Nahversorgungsmarkes eine Rückbauvereinbarung für den Fall einer Schließung getroffen werden solle.

Beschluss:

 

Von den eingegangenen Stellungnahmen wird Kenntnis genommen.

Aufgrund der Bewertung der Planung durch das Sachgebiet Städtebau der Regierung von Mittelfranken hinsichtlich der vom Gesetz vorgesehenen vorrangigen Innenentwicklung sollen das Verfahren zur Änderung der Bauleitpläne ausgesetzt und Alternativen geprüft werden.

 

Der Bauausschuss empfiehlt dem Plenum folgenden Beschluss:

 

Die Bauleitplanverfahren Deckblatt Nr. 28 zum Flächennutzungsplan für einen Teilbereich südlich der Schalkhäuser Landstraße und Vorhabenbezogener Bebauungsplan Deckblatt Nr. 3 zum Bebauungsplan Nr. S 13 „Nahversorgungsmarkt an der Schalkhäuser Landstraße“ werden ausgesetzt.

Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, ob für die vorgesehene Ausweisung anderweitig Flächen vorhanden sind, um eine Neuinanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flächen zu vermeiden.