Tagesordnungspunkt

Herr Büschl stellt anhand einer dig. Präsentation und auf Grundlage der nachstehenden Sitzungsvorlage den Sachverhalt dar.

 

Die Gesamtthematik wurde in der letzten Bauausschusssitzung am 6.7.2015 in die Fraktionen verwiesen. Die Verwaltung wurde zudem gebeten zusätzliche Informationen in Bezug auf die vorgestellten Varianten zu liefern und erneut zu berichten. Dies bezog sich in erster Linie auf

-       die Unterschiede der benannten Varianten.

-       Die Kostenverteilung für die Gesamtmaßnahme und

-       die Prüfung von Alternativen anstelle der temporären Auslagerung in eine andere Grundschule während der Bauzeit

 

Varianten

 

Vom Architekturbüro wurde eine Gegenüberstellung (Flächen und Kosten) erarbeitet. Diese sieht, wie bereits präsentiert zwei Dachausbaulösungen im Vergleich zu einer Aufstockung durch ein komplett neues Flachdachgeschoss vor. Im Zuge eines Fördergespräches bei der Regierung wurde die Unterlage zwischenzeitlich ergänzt (Anlage 1).

 

 

Kostenverteilung der Gesamtmaßnahme

 

Als Vorschlag für die Kostenverteilung der Gesamtmaßnahme kann somit fortgeschrieben folgende Grobeinteilung angesetzt werden:

 

 

 

Unterbringung der Schülerinnen und Schüler während der Sanierung

 

Für die Unterbringung des Schulbetriebes in Schalkhausen steht das Schulgrundstück aufgrund der baulichen Enge nicht zur Verfügung. Wenn man dennoch ohne temporäre Auslagerung und Verteilung auf andere Grundschulen eine Unterbringung im Ortsteil vornehmen würde, kämen grundsätzlich Containerlösungen in Betracht. Dazu würden im Wesentlichen zwei Standorte in die nähere Wahl einbezogen. Nähere Erläuterungen dazu erfolgen ggf. in nichtöffentlicher Sitzung. Zu bedenken ist auch, dass aufgrund der Flüchtlingsproblematik die Verfügbarkeit massiv verschlechtert und die Kosten für Container drastisch erhöht haben. Die Erfahrungen bestätigt die momentane Recherche des Hochbauamtes für einen entsprechenden Bau als dezentrale Flüchtlingsunterkunft.

 

Städtebauliche Bewertung der Varianten

 

Das Schulhaus in Schalkhausen befindet sich im unbeplanten Innenbereich, also zweifelsohne in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Die Zulässigkeit der Bebauung richtet sich nach § 34 BauGB und somit nach den dort normierten Einfügekriterien. Zusätzlich ist festgelegt, dass (auch) das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf.

 

Anhand der im Rahmen der letzten Beratung eingebrachten Argumente und Wünsche wurden die Varianten nochmals eingehend betrachtet und abgewogen. In Gegenüberstellung der Dachvarianten Satteldach und Südostgiebel, favorisiert das Baureferat weiterhin die Variante mit dem Umbau des Walmdaches zugunsten eines Satteldachs. Bezüglich der Realisierung eines kompletten Flachdachgeschosses wurden die städtebauliche Vertretbarkeit, denkmalpflegerische Aspekte (Kirchenumgebung) sowie die Abstandsflächensituation eingehend geprüft und bewertet. In der Gesamtbetrachtung dieser Punkte zeigt sich, dass trotz des erstrebenswerten Vorteils einer größeren Nutzfläche für die Schule diese Variante seitens der Bauverwaltung abgelehnt werden muss. Begründung: Die Eigenart der näheren Umgebung zeichnet sich durch einen dörflichen Charakter mit überwiegend offener, wenn auch verdichteter Einzelbebauung aus. Die maßgeblichen Bauten im Umfeld wiesen überwiegend steil geneigte Dächer ( v.a. Satteldächer) auf. Die Errichtung des neuen Geschosses würde die Wirkung eines Fremdkörpers mit negativer Vorbildwirkung auf andere Dachausbauten entfalten. Dabei kann es dahingestellt bleiben, dass das Schulhaus ein öffentliches Gebäude darstellt. Zwar zwingt das im § 34 BauGB normierte Einfügegebot nicht zur Einheitlichkeit im Sinne von „Uniformität“ (BVerwGE 55, 369/386). Es geht bei dem geplanten Dachgeschossausbau auch nicht um die Feinheiten von Berechnungsregeln der Baunutzungsverordnung (BauNVO), sondern vielmehr um Harmonie im äußeren Einfügen. Diese lässt die Flachdachvariante unstrittig vermissen.

 

Neben dem Gebot des Einfügens und der städtebaulichen Vertretbarkeit ist bei der Prüfung der Aufstockung auch der Belang des „Ortsbildes“ von Bedeutung. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten beurteilt stellt die Veränderung des bisher eindeutig als „Dachgeschoss“ wahrnehmbaren 2.Obergeschosses zugunsten eines Flachdachaufbaus eine negativ dominante Veränderung der Dachlandschaft im Ortskern von Schalkhausen dar. Aus Sicht des Baureferates würde dies unstrittig das Ortsbild beeinträchtigen, wie man an einer erstellten Fotomontage im Vergleich zu den Bildern der Gebäude der Umgebung unschwer erkennen kann. Erschwerend kommt hinzu, dass sich das Schulhaus unmittelbar zur (zwar vom Straßenraum etwas zurückversetzten) denkmalgeschützten Kirche befindet und demzufolge ein umso höherer Maßstab an die Sensibilität des zu verändernden Gebäudes gelegt werden muss. Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich ein Ermessen zur Zulassung des Flachdachgeschosses aufgrund der vorgenannten Punkte gegen Null reduziert, weswegen die Verwaltung bei ihrer bereits in der vorangegangenen Beratung vorgetragenen Haltung bleiben muss.

 

In der anschließenden Aussprache wird von Frau OB Seidel vorgebracht, dass die Pflege der Ortsbilder auch eine Verpflichtung gerade der öffentlichen Hand sei. Ein Flachdachgeschoss werde den Charakter des Schalkhäuser Ortskerns für die Zukunft nachhaltig beeinträchtigen. Der bestehende Zwiespalt zwischen der berechtigten Meinung des Baureferats plus des Raumbedarfs der Schule  müsse gelöst werden.

 

Seitens der CSU-Fraktion wird vorgebracht, dass die Schule 2013 von der Fraktion besichtig wurde. Es wurden von der Schule auch keine Maximalforderungen gestellt. Es müsse geklärt werden ob eine Generalsanierung auf Grundlage der vorgestellten Varianten beschlossen werden solle oder ob eine Abschnittsbildung erfolgen solle.

Hintergrund der Frage sei hierbei die Finanzierbarkeit und die Gleichbehandlung aller Schulen. Der Stadtrat müsse auf alle Fälle die Richtung vorgeben.

 

Frau OB Seidel sieht als Ziel des weiteren Vorgehens den vom Stadtrat im Konsens gewollten Erhalt aller Grundschulen und bittet um eine gemeinsame Herangehensweise an das Vorhaben. Was die GS in Schalkhausen angehe, so bestehe hier unstrittig Handlungsbedarf. Die Sanierung der Schule sei dringend erforderlich. Herr Büschl unterstützt dies und weist auf das entstandene Raumdefizit, bedingt vor allem durch die Mittagsbetreuung hin. Die Planung der Generalsanierung sei im Haushalt 2015 verankert. Für die förderfähigen Kosten sei ein Zuschuss zu erwarten.

 

Frau OB Seidel merkt an, wenn dies gewünscht sei, dann werden eine abschnittsweise Sanierung ohne Förderung und eine Gesamtsanierung mit Förderung gegenübergestellt.

 

Aus dem Gremium heraus wird auch nachgefragt nach einem Neubau auf dem Bestandsgrundstück. Dies könne evtl. sinnvoller sein, wenn kein geeignetes anderes Grundstück zur Verfügung stünde. Es wird gebeten, zu prüfen ob andere Flächen vorhanden seien. Sollte dies der Fall sein, könne die bestehende Schule anderweitig genutzt oder vermarktet werden.

 

Im weiteren Gesprächsverlauf sprechen sich mehrere Mitglieder des Bauausschusses für die Variante einer Aufstockung mit Flachdach aus, wenn eine Generalsanierung sein müsse. Frau OB Seidel weist nochmals darauf hin, dass diese Variante sich auf alle Fälle nicht in die Umgebung einfüge.

 

Ebenfalls wird eine rasche Umsetzung eingefordert, falls die Aufstockung kommen solle.

Weiterhin  wird die Frage der Finanzierbarkeit im Hinblick auf eine Neuverschulung 2015 angesprochen und darauf hingewiesen, dass eine große Lösung seitens der Schule nie zur Diskussion gestanden hätte Es wird gebeten zu überlegen, die Mittagsbetreuung durch Anmietung geeigneter Räume auszulagern.

 

Laut Frau OB Seidel habe die Stadt natürlich große Investitionen zu leisten. Die Grundschulen sollen erhalten bleiben. Wenn aber alle GS-Standorte erhalten bleiben sollen, wie dies einhellige Meinung ist, dann müsse nun in Schalkhausen investiert werden.

 

Aus den Reihen der Bauausschussmitglieder wird  mehrfach darauf hingewiesen, bei der Entscheidung auf den dörflichen Charakter Rücksicht zu nehmen. Eine Aufstockung sei kritisch zu betrachten – insbesondere Flachdach wegen Dichtigkeit. Wenn Aufstockung dann sollte die Variante Satteldach im Fokus stehen. Herr Büschl stellt fest, dass das Flachdach, wenn richtig aufgebaut nicht schlechter sei als Satteldach. Es gab jedoch die vorgenannten Gründe für die Ablehnung des Flachdaches.

 

Eine weitere Frage bezieht sich auf den förderfähigen Satz. Herr Büschl antwortet, dass sich dies  nach der festgelegten Hauptnutzfläche richte. Herr Hildner ergänzt, dass dieser in der Regel 40 % der förderfähigen Kosten sei.

 

Festgestellt wird nochmals, dass die Schule generalsaniert werden solle, jedoch ohne Flachdach. Generalsanierung deshalb, da Einzelmaßnahmen ausgedehnt über Jahre teurer kämen als eine Generalsanierung.

 

Auf Grund des Wunsches aus der Mitte des Gremiums wird dieser TOP zur  Beratung in die Fraktionen verwiesen.