Tagesordnungspunkt

Frau Heinlein stellt die Planungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. Ne 8 „für einen Teilbereich im Ortsteil Wasserzell“ vor.

Für das Grundstück Fl.-St. Nr. 285/3, Gemarkung Neuses, am östlichen Ortsrand von Wasserzell, wurden bereits mehrfach Bauvoranfragen hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Wohnbebauung mittels Einfamilienhaus durch ortsansässige Bürger gestellt.

Folgende planungsrechtlichen Gründe standen einer positiven Beurteilung und damit der Erteilung einer Baugenehmigung entgegen:

Das Vorhaben liegt nicht im Bereich eines Bebauungsplans, auch nicht innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, so dass es dem Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen ist. Der Außenbereich ist prinzipiell von Bebauung freizuhalten. Der Flächennutzungsplan weist Flächen für Acker und Grünland aus. Eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB liegt nicht vor, so dass die Bauvoranfrage als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu behandeln ist.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Nach § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange bereits dadurch vor, dass das Vorhaben der Darstellung des Flächennutzungsplanes widerspricht. Weiterhin liegt das Vorhaben nahe des Überschwemmungsgebietes HQ 100, wird von diesem jedoch nicht direkt tangiert.

Nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB ist die Entstehung einer Splittersiedlung durch die weitere Ausdehnung der Bebauung nach Osten zu erwarten. Mit der letzten Baugenehmigung des Wohnhauses Wasserzell 34 wurde gezielt das Bebau-ungsende mit der östlichen Wandkante der Nebengebäude des Grundstücks Haus-Nr.32 bestätigt und damit gefestigt. Bei Zulassung des angefragten Bauvorhabens wäre der Weg offen für weitere Bebauungen auf dem – durch entsprechende Vermessung evtl. bereits hierfür vorgesehenen –Grundstück Fl. Nr. 285/4. Auf gleicher Höhe könnten Anfragen nördlich der Straße mit Konfliktpotential im Bereich des Überschwemmungsgebietes (HQ100) folgen.

Die Zulassung des Bauvorhabens würde Raum für eine ungeordnete Erweiterung oder Verfestigung weiterer nicht privilegierter Hauptnutzungen schaffen.

Gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist, sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise in einem Durchführungsvertrag verpflichtet.

Der Schaffung von Baurecht in dem genannten Bereich über ein Bauleitplanverfahren hat der Bauausschuss – auch wenn es sich nur um ein Einfamilienhaus auf einem einzelnen Grundstück handelt - bereits grundsätzlich zugestimmt. Auf die Niederschrift vom 23.01.2023 wird verwiesen.

Zwischenzeitlich wurde durch die Vorhabenträgerin beim Amt für Stadtentwicklung und Klimaschutz ein Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahren einschließlich Kostenübernahmeerklärung gestellt.

Der Vorhabenplan sieht die Verwirklichung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage am östlichen Ortsrand von Wasserzell vor. Die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen sollen auf dem angrenzenden Flurstück Nr. 285/4, Gemarkung Neuses, verwirklicht werden.

Im Zuge der Überprüfung wurde festgestellt, dass der textliche Hinweis zum Artenschutz gestrichen werden muss, da dieser fehlerhaft ist.

Bauleitplanverfahren:

Das Bauleitplanverfahren Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. Ne 8 „für einen Teilbereich im Ortsteil Wasserzell“ wird als Regelverfahren durchgeführt.

Der wirksame Flächennutzungsplan weist in diesem Bereich Flächen für Acker und Landwirtschaft aus und muss deshalb im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert werden.

Auf die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB wird entsprechend mittels Umweltprüfung eingegangen. Diese werden im Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung beschrieben und bewertet.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens sind die Öffentlichkeit gem. § 3 BauGB sowie die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB zu beteiligen.

Der Durchführungsvertrag wird erarbeitet und ist vor Satzungsbeschluss mit der Vorhabenträgerin abzustimmen.

Herr Oberbürgermeister Deffner ergänzt, dass bereits ein Grundsatzbeschluss gefasst wurde, um damit der Bauherrschaft zu signalisieren, dass das Vorhaben grundsätzlich Unterstützung fände. Ergebnis dieses Grundsatzbeschlusses ist die vorgelegte Planung der Bauherrin.

Ein Gebäude mit entsprechender Dachneigung, Ausgestaltung und Dachfarbe sowie der vorgelagerten Ausgleichsfläche würde seiner Ansicht nach positiv zur Verbesserung des Ortsbildes beitragen.

Aus dem Gremium werden Einwände zum Artenschutz angesprochen. Das Gutachten sollte geprüft oder neu eingeholt werden, sofern dies nicht erfolgt ist. Seitens der Verwaltung wird auf die erst nötige Einleitung des Verfahrens verwiesen.

Außerdem werden Bedenken geäußert, dass hierdurch ein Präzedenzfall geschaffen werden könnte und es zur weiteren Zersiedelung kommen könnte.

Herr Oberbürgermeister Deffner erwidert, dass eine Erweiterung Richtung Norden aufgrund der Topografie nicht möglich sei. Zudem grenze das Überschwemmungsgebiet der Rezat an, wodurch jegliche weitere Bebauung faktisch ausgeschlossen sei.

Um sicherzustellen, dass keine fortgesetzte Bebauung stattfinden kann, wurde die Ausgleichsfläche direkt im Anschluss festgesetzt.

Beschluss:

a) Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. Ne 8 „für einen Teilbereich im Ortsteil Wasserzell“ wird zur Aufstellung gem. § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.

Der Geltungsbereich entspricht dem im Bauleitplanentwurf vom 08.08.2023 festgesetzten Geltungsbereich.

Der Flächennutzungsplan wird auf der Grundlage des Deckblatts Nr. 41 vom 28.08.2023 gem. § 2 Abs. 1 BauGB geändert.

b) Die Verwaltung wird beauftragt die Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung von den Planungen zu unterrichten und die Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme einzuräumen.