| Bezeichnung | Inhalt |
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| Sitzung: | 31.01.2023 SR/001/2023 |
| Beschluss: | Mehrheitlich beschlossen. |
| Abstimmung: | Ja: 25, Nein: 14 |
| Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Herr Büschl berichtet, dass die Anwesen der Schaitbergerstraße 26A und Schaitbergerstraße 36 werden seit längerem von Leerstand geprägt und vermitteln ein vernachlässigtes Erscheinungsbild. Sie stehen seit Jahrzehnten leer.
Das Anwesen in der Schaitbergerstraße
36 wurde im Frühjahr 2020 von der Stadt für die Umsetzung des
Hochwasserschutzvorhabens erworben, das benachbarte Grundstück
Schaitbergerstraße 26A ist im Eigentum eines ortsansässigen Bauunternehmens und
diente vor Jahrzehnten dem Baugeschäft Büchner als Standort. Die Vordergebäude
Schaitbergerstraße 26 und 28 wurden vor ca. 17 Jahren als Ersatzneubau
errichtet.
Herr Büschl stellt die Planungen vor:
Schaitbergerstraße 26A
Der Eigentümer des Grundstücks plant nach Abbruch der bestehenden Gebäude eine Neubebauung mit mehreren Wohneinheiten. Diese soll sich gestalterisch in die Altstadt-Silhouette einfügen. Der bestehende qualifizierte Bebauungsplan Nr. XIV von 1981 setzt an dieser Stelle maßgebend die Geschossigkeit, das Baufeld, die Abstandsflächen und den Grad der Versiegelung fest. Die städtebauliche Zielrichtung des Bebauungsplans kann als reine „Bestandssicherung“ charakterisiert werden; Entwicklungsziele durch zusätzliches bzw. noch nicht geschöpftes Baurecht sind nicht definiert.
Die der Stadtverwaltung vorgestellten Planungen sind mit diesen bisher bestehenden Festsetzungen nicht zu vereinbaren und können auch nicht mittels Befreiungen gem. § 31 BauGB genehmigt werden.
Die Planungen visieren die o.g. Schaffung von Wohnraum in Innenstadtlage sowie die Aufwertung des Stadtquartiers an. Sie umfassen zwei giebelständige Gebäude mit je drei Vollgeschossen und Satteldach, welche mittels einem optisch zurücktretenden, Verbindungsbau mit Flachdach zu einer baulichen Einheit zusammengeführt werden. Durch das Vorhaben werden 16 neue Zwei-Zimmer-Wohnungen geschaffen.
Diese Planung stellt sich im Ensemble der Altstadt als städtebaulich vertretbar dar.
Der Stellplatznachweis soll mittels Tiefgarage erfüllt werden. Die der Stadtverwaltung bisher vorliegenden Planungen können der Anlage entnommen werden. Von Seiten des Investors ist ein Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens beim Amt für Stadtentwicklung und Klimaschutz eingereicht worden.
Schaitbergerstraße 36
In zeitlichem Gleichklang mit den o.g. Planungen des Bauunternehmens soll das städtische Grundstück Nr. 36 weiterentwickelt und wieder einer Nutzung zugeführt werden.
Hierfür wurden von der Stadtverwaltung (Geschäftsbereich Stadtbau und Stadtentwicklungsamt) mehrere Varianten entwickelt und visualisiert. An dieser Stelle im Altstadtbereich ist eine moderate Nachverdichtung und gleichzeitige Aufwertung der umgebenden Grünbestände sinnvoll, welche im Einklang mit den Zielen der Stadtsanierung steht. Zudem soll der noch heute ablesbare historische Grünzug vom Stadtgraben zur Rezataue gesichert und die noch erhaltenen Teile der historischen Stadtmauer erlebbar gemacht werden.
Um auf den bestehenden Wohnungsdruck einzugehen und die Innenstadt weiter zu beleben schlägt die Verwaltung als Art der baulichen Nutzung Wohnen vor. Das neue Gebäude soll sich hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung aber auch gestalterisch in das Stadtbild einfügen. Dies bezieht sich zum einen auf die Höhenentwicklung, zum anderen aber auch auf den „Fußabdruck“.
Die vorhandenen Freiflächen im Westen sollen gesichert, gestärkt und auch für kleinere kulturelle Veranstaltungen in passendem Rahmen nutzbar sein.
Diese beiden Planungen werden in dem nachfolgend näher erörtertem Bauleitplanverfahren zusammengeführt.
Stadtmauerpark
Er erläutert noch einen Entwurf
für die Neuordnung der Grünfläche unter dem Arbeitstitel „Stadtmauerpark“, in
der sich künftig Spielmöglichkeiten (z.B. Niederseilgarten), aber auch eine
offene Spielfläche, zusätzliche Bäume bzw. Hecken und Sitzmöglichkeiten
befinden werden. Diese sollen auch zu einer harmonischen Integration der
Hochwasserschutzeinrichtungen beitragen (ähnlich wir in Gunzenhausen). Die
temporäre Veranstaltungsfläche sei nicht als Freilichtbühne oder dergleichen konzipiert,
um Emissionskonflikte auszuschließen. Die Nutzung werde unterhalb
baurechtlicher Relevanzschwelle angesiedelt sein müssen, um das Hauptmotiv der
Stärkung der Wohnfunktion im Bestand, aber auch in der Neuplanung nicht zu
konterkarieren.
Herr Büschl berichtet zum Denkmalschutz, dass beide Anwesen teils über enorme bauliche Mängel verfügen, die es erschweren passende Nutzungskonzepte für die Gebäude umzusetzen. Das gesamte Areal liegt innerhalb des denkmalgeschützten Ensemble „Altstadt Ansbach“.
Eine Umnutzung unter Erhalt der
bestehenden ehemalig gewerblich bzw. landwirtschaftlich genutzten Gebäude hin
zum Wohnen ist insbesondere in der Schaitbergerstraße 36 nicht möglich. Im Zuge
eines Vorprojekts sind hier bereits umfassende Untersuchungen an und in den
Gebäuden zur Grundlagenermittlung durchgeführt worden. Die einzelnen Gutachten
liegen den Denkmalschutzbehörden vor.
Im Rahmen Prüfung der Zumutbarkeit im Erlaubnisverfahren nach Art. 6 DSchG wurde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für beide Gebäude (Wohnhaus und Scheune) erstellt. Diese schließt, gerechnet auf 20 Jahre, mit einem mittleren fünftstelligen jährlichen Fehlbetrag. Alleine für die Sanierung des Wohnhauses wären (Stand: 04/2022) rund 1,5 Millionen € anzusetzen, denen ca. 175m² Nutzfläche gegenüberstehen.
Im Zuge des Erlaubnisverfahren für den Abbruch der Gebäude auf dem Anwesen Schaitbergerstraße 36 ist, mit Schreiben vom 16.12.2022, bei der Unteren Denkmalschutzbehörde, die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD) eingegangen. Das BLfD lehnt den Abbruch von Wohnhaus (16./17.Jh.) und Scheune (19.Jh) „entschieden“ ab.
Aus Sicht der Stadtverwaltung kann bereits die vom BLfD in einer vorangestellten umfassenden Würdigung genannte Einstufung als „stadtbildprägendes Baudenkmal“ nicht nachvollzogen werden. Als stadtbildprägende Gebäude sind insbesondere solche zu verstehen, welche die Identifikation der Bürger mit einer Stadt oder einem Stadtteil stärken. Dies kann beispielsweise bei Kirchen, Residenzen oder ähnlichen Bauwerken der Fall sein. Jene identitätsstiftenden Eigenschaften können den beiden Gebäuden der Schaitbergerstraße 36 jedenfalls nicht zugeschrieben werden, weshalb diesem Argument aus Sicht der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Stadt Ansbach in der weiteren Beurteilung des Abbruchantrags keine erhebliche Gewichtung zu Teil werden darf.
Grundsätzlich unterliegt eine Stadtsilhouette seit je her regelmäßigen Veränderungen, welche stets dem aktuellen Zeitgeist entsprechen. Eine kategorische Ablehnung jedweder Veränderung im Stadtbild würde langfristig zu einer Stagnation in den innerstädtischen Bereichen führen und somit deren Stärkung und Weiterentwicklung in unverhältnismäßiger Weise gegenüberstehen. Dass eine Neubebauung nur mit stadtbildverträglicher Veränderung einhergehen soll, zeigte bereits die noch laufende Diskussion um die Dimension der Bebauung am Nachbaranwesen und auf dem gegenständlichen Grundstück.
Trotz vielfältiger Bemühungen bei der Planung der Sanierung werden die nötigen Raumhöhen nicht erzielbar. Der Brandschutz und die Barrierefreiheit sind, wie gesetzlich vorgeschrieben, nicht zu gewährleisten. Um die geltenden Normen u.a. im Schallschutz einzuhalten, könnte von der vorhandenen historischen Substanz der überwiegende Teil bei der Sanierung nicht erhalten werden. Zusammenfassend muss festgestellt werden, dass eine nachhaltige und denkmalverträgliche Sanierung auch mit öffentlichen Mitteln nicht verhältnismäßig umzusetzen ist.
Das Argument, dass die Stadt den Erwerb in Kenntnis der Denkmaleigenschaft mit Vorbildfunktion getätigt hat und daher eine Unzumutbarkeitsprüfung nicht zielführend sei, muss relativiert werden. Keineswegs erwarb die Stadt das Grundstück leichtfertig und bereits mit dem (Hinter-)Gedanken des Abbruches. Die dokumentierten mehrjährigen, schwierigen Verhandlungen erfolgten vorrangig zur Unterstützung des vom Freistaat Bayern vertreten durch das Wasserwirtschaftsamt Ansbach geplanten Hochwasserschutzes für die Altstadt. Bekanntlich sollen durch die Planungsabschnitte die prioritär höchsten Sachwerte in der historischen Altstadt mit einem überwiegend aus Einzeldenkmälern bestehenden Gebäudebestand vor Zerstörung durch die Gewalten eines hundertjährigen Hochwassers geschützt werden. Da ein freihändiger Teilerwerb für die Grünfläche, die im geltenden Bebauungsplan auch als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, für die Eigentümer nicht in Frage kam und eine Besitzeinweisung erhebliche zeitliche Verzögerungen annehmen ließ, erwarb die Stadt Ansbach im Mai 2020 das Grundstück insgesamt. Dass die Stadt Ansbach gerade durch den Erwerb des Grundstücks erhebliche Aufwendungen investierte um auch die visuellen Auswirkungen des Hochwasserschutzes in stadtbildverträglichem Ausmaß zu gestalten darf ebenfalls nicht verkannt werden.
Damit konnte aufgrund der besonderen Länge des Verlaufs der Hochwasserschutzeinrichtung im Grundstück ein Schlüsselbeitrag für die inzwischen entscheidungsreife Planung des Freistaats Bayern (Abschluss Planfeststellungsverfahren bevorstehend) geleistet werden; ein Beispiel für erfolgreiches Zusammenwirken von Kommune und Freistaat für die überwiegenden Interessen der Allgemeinheit im Rahmen einer Vorsorge von Hochwasserkatastrophen.
Selbstverständlich hat die Stadt Ansbach auch den nun in Rede stehenden Abriss nicht achtlos vorangetrieben, sondern die Überlegungen einer Erhaltung und Nutzung eindeutig durch fundierte Untersuchungen und Gutachten zu untermauern versucht. Dass Statiker und Restaurator eine Sanierungsfähigkeit bescheinigen steht dennoch nicht im Widerspruch zum beabsichtigten Abbruch, bedarf aber der differenzierten Betrachtung. Dass eine Sanierung nur mit Austausch von überwiegenden Teilen der Bausubstanz unter vergleichsweise hohen Sicherungsvorkehrungen möglich ist, konnte noch im November vor der Beratung im Rahmen der Besichtigung durch die Mitglieder des Bauausschusses unmittelbar nachvollzogen werden. Auch die Gründungsdefizite, und Setzungsschäden, welche nach verformungsgerechtem Aufmaß und statischer Begutachtung offensichtlich geworden sind, wären ein hoher Unsicherheitsfaktor bei der Kostenermittlung und sind vom Architekten allenfalls in Ansätzen in die Kostenschätzung eingeflossen. Nicht nur dadurch, sondern auch durch den nötigen Grad an Austausch von Bausubstanz auch um zweitgemäße Wohnverhältnisse trotz vieler Kompromisse zu erzielen, ist eine Instandsetzung aus Sicht der Stadt Ansbach nicht vertretbar. Dies gilt h. E. auch für den Fall, dass öffentliche Mittel außerhalb des kommunalen Haushalts aufgewendet würden.
Zweifelsohne hat der Stadtmaueranteil, der in das Gebäude integriert wurde eine geschichtliche und städtebauliche Bedeutung, weshalb dieser im Zuge der Abbrucharbeiten zu sichern bzw. fachgerecht wieder instand zu setzen ist. Der Erhalt soll auch bei einer Weiterveräußerung vertraglich und sanktionierbar abgesichert werden.
Für das Gebäude mit der Hausnummer 26A wurde im Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege mit Bescheid vom 09.08.2021 der Abbruch denkmalschutzrechtlich bereits genehmigt. Das Gebäude ist ca. auf das Jahr 1930 zu datieren und umfasst demnach keine besonders schützenswerte historische Bausubstanz.
Herr Büschl teilt mit, dass die Verwaltung vorschlägt, die bestehenden Bebauungspläne mittels Deckblatt zu überarbeiten, um die o.g. Planungen und Entwicklungen städtebaulich vertretbar und vor allem rechtssicher durchführen zu können und so auf den Flurnummern 389, 393 und einer Teilfläche der Nummer 388, die Möglichkeit einer geordneten Nachverdichtung im Sinne der Innenentwicklung zu schaffen.
Hierbei wird innerhalb des Geltungsbereiches des Deckblatts unterschieden in, den östlichen Bereich (vgl. Flurnummer 393, Gmkg. Ansbach; Schaitbergerstraße 26A), als sogenannter Vorhabenbezogener Bebauungsplan und in einen westlichen Bereich (vgl. Flurnummer 389 und Teilfläche 388, Gmkg. Ansbach; Schaitbergerstraße 36) als Angebotsbebauungsplan, derzeit noch ohne konkreten Investor.
Nachdem die Planung das Ziel der geordneten Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich verfolgt, kann das Verfahren gem. § 13a BauGB als beschleunigtes Verfahren durchgeführt werden. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wird im Rahmen einer Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1, sowie mittels sog. Scoping, durchgeführt. Im beschleunigten Verfahren gelten im Wesentlichen die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB. Demnach wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, vom Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Abs. 1 und § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen; § 4c ist nicht anzuwenden.
Um den naturschutzrechtlichen Belangen gerecht zu werden, wird im Laufe des Verfahrens eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) beauftragt und deren Ergebnisse eingearbeitet.
Herr Büschl erläutert, dass die
Nachfrage nach Wohnraum innerhalb des Stadtgebietes Ansbachs ist seit Jahren
kontinuierlich und ungebrochen vorhanden. Durch die damit verbundene Chance,
die Belebung der Innenstadt zu fördern, möchte die Stadt Ansbach durch
Schaffung der notwendigen Rahmenbedingungen das Instrument der Konzeptvergabe
für das Grundstück in der Schaitbergerstraße 36 nutzen. Im Rahmen von
Konzeptvergaben werden kommunale Grundstücke nicht ausschließlich nach dem
Kriterium des Kaufpreises, sondern auch beispielsweise anhand von wohnungs- und
städtebaulichen, sowie sozialen und ökologischen Kriterien veräußert.
Zu Gunsten der Qualität der
Bebauung kann im Rahmen einer Konzeptvergabe auf die Erzielung eines maximalen
Kaufpreises (Höchstgebotverfahren) verzichtet werden. Durch die Vergabe von
städtischen Grundstücken nach Konzeptqualität können die jeweiligen
Schwerpunkte bei diesem Objekt festgelegt und im Kaufvertrag gesichert werden.
Zu gegebener Zeit sollen dem
Bauausschuss noch entsprechende Kriterien vorgeschlagen werden, um nach
Schaffung des Baurechts und parallel zur Durchführung der
Hochwasserschutzmaßnahme die Ausschreibung des Verkaufs durchzuführen.
Herr OB Deffner bittet um Zustimmung, denn man benötige dringend Wohnraum in der Altstadt und eine zusätzliche Veranstaltungsfläche. Er sei zwar auch ein Freund von Baudenkmälern, allerdings ist dies auch immer eine Abwägungssache. Man könne heutzutage den Kommunen nicht mehr pauschal auferlegen, dass sie in jedem Fall sanieren müssen. Er schlägt jedoch vor, die Abstimmung der Fassadengestaltung als Auflage für die Neubebauung auf dem Nachbaranwesen festzulegen.
In der anschließenden Diskussion werden folgende Themen und Aspekte angesprochen:
- Kritik an der Haltung des Landesamtes für Denkmalpflege
- Kritik an der Dimension der Bebauung des Bauträgers
- Positive Äußerung zugunsten der Stärkung der Innenstadt und der Schaffung von Spiel- und Grünflächen
- Anregung, die Festsetzung eines WA zu überdenken, um die Veranstaltungsfläche nicht einzuschränken
- Wunsch der liberaleren Planungen im Rahmen der Konzeptvergabe und beim Aufstellen des B-Plans
- deutliche Kritik an einer nicht in die Altstadtsilhouette passenden Baumasse
- Lob für die gute und zielorientierte Konzeption
- Unverständnis für die Haltung gegenüber dem vorgeschlagenen Abbruch
- Missfallen der Planung als falsch und verfrüht wegen des noch nicht mit Rechtssicherheit verfassten Hochwasserschutzes
- Zustimmung zu der als positiv aufgefassten Planung von zusätzlichem Wohnraum und aufgewerteten Grünflächen
Beschluss
entsprechend der Empfehlung des BA vom 21.11.2022: