Tagesordnungspunkt

Herr Büschl stellt den Sachverhalt für den Neubau von Studentenwohnungen mit 60 Wohnplätzen in Claffheim vor. Eine Entscheidung über Befreiungen nach § 31 BauGB soll im Gremium getroffen werden.

 

Die Firma Ulsenheimer Bauträger GmbH beabsichtigt die Errichtung von drei Apartmentgebäuden laut Planeintrag als Studentenwohnungen im Ortsteil Claffheim. In baugleichen dreigeschossigen Baukörpern sollen je 20 Wohnplätze auf je 15 Einheiten verteilt werden. Pro Haus sind 10 Einzimmer-Apartments mit ca. 24m² und 5 Zweiraum-Apartments in Größen zwischen 47-51m² geplant (siehe Anlagen).

 

Das Baugrundstück nimmt eine knapp 2.700m² große Teilfläche eines ehemaligen Bauernhofs (ca. 6.800m² gesamt) am südlichen Ortsausgang Richtung Burgoberbach ein.

 

Luftbild mit digitaler Flurkarte und Vorhabengrundstück

 

Baurecht besteht im Rahmen eines Bebauungsplanes vom Jahr 2015. Dieser sieht für das Grundstücksteil des Vorhabens ein umfassendes Baufeld vor. Der nördliche Baukörper fällt in den Bereich, der für eine Wohnhausbebauung durch einen Gehweg abgegrenzt wird.

 

Die dreigeschossigen Baukörper schließen mit einem angedeuteten Mansarddach mit 70 Grad Neigung ab. Anstelle eines Walmes wird eine Flachdachfläche vorgesehen, welche als Gründach mit Photovoltaik bestückt werden soll. Es werden für die 45 Wohneinheiten 30 Stellplätze für PKW und 60 Fahrradabstellmöglichkeiten nachgewiesen.

 

Für die Abklärung der Bebaubarkeit wurde eine Bauvoranfrage gestellt. Nach Beschreibung des tätigen Planungsbüros sind folgende Befreiungen/Abweichungen beantragt:

 

Nr.	Bauplanungsrecht Befreiungen (§ 31 BauGB)	Festgesetzt im B-Plan	Beantragt	Begründung laut Antrag vom 22.08.2022
2.1	Befreiung Maß der Nutzung: Max. Wandhöhe	6,50m	bis zu 10,67m	Die vorgesehene Nutzung als Studentenwohnungen erfordert eine kleingliedrige Struktur. Um die Zugänglichkeit der einzelnen Einheiten zu ermöglichen wir das am Gebäuderand liegende Treppenhaus bis ins Dachgeschoss geführt. Hier wird die vorgegeben maximale Wandhöhe überschritten. Um die interne Erschließung der Einheiten zu ermöglichen, ergeben sich auch im Bereich der Mansarde geringfügige Überschreitungen.
2.2	Befreiung Maß der Nutzung: Grundflächenzahl	GRZ 0,4	GRZ 0,44	Mit den drei Gebäuden soll für die dahinter liegende noch entstehende Wohnbebauung ein Lärmschutzriegel entstehen. Um dies zu erfüllen, ist die Bebauung entlang der Straße möglichst geschlossen zu halten. Hierdurch wird die vorgegebene Grundflächen-(0,44) und Geschossflächenzahl (0,85) jeweils geringfügig überschritten.
2.3	Befreiung Maß der Nutzung: Geschossflächenzahl	GFZ 0,8	GFZ 0,85	wie vor
2.4	Befreiung Dachform	(nach dem 1.OG)  Satteldach,	Mansard- und Flachdach	Mit den drei Gebäuden soll für die dahinter liegende noch entstehende Wohnbebauung ein Lärmschutzriegel entstehen. Somit erstrecken sich die drei Baukörper in nord-südlicher Richtung. Um trotz dieser Ausrichtung sinnvoll Photovoltaik installieren zu können, wird statt des vorgegebenen Satteldaches ein Mansarddach geplant. Somit entsteht hinter der Mansarde ein Flachdach auf dem ein Gründach (Schwammwirkung bei Starkregenereignissen) mit Photovoltaik entsteht. Durch die Änderung der Dachneigung auf 70°, wird diese Fläche vergrößert.
2.5	Befreiung Dachneigung	DN 38-52°	DN 70°	Wie vor
2.6	Befreiung von den im Bebauungsplan Nr. Cl 4 festgesetzten Baugrenzen		Nördliches Gebäude „Haus C“ überschreitet Baugrenzen südlich und nördlich um insgesamt ca. 84m²	Mit den drei Gebäuden soll für die dahinterliegende noch entstehende Wohnbebauung ein Lärmschutzriegel entstehen. Um dies zu erfüllen, soll die Bebauung entlang der Straße möglichst geschlossen sein. Um dies zu erreichen, werden die Baugrenzen in nord – südlicher Richtung überschritten. Der fußläufige Durchgang zum rückwärtigen Wohngebiet wird hergestellt und die Baugrenzen zu den öffentlichen Flächen werden eingehalten.
Nicht beantragt, aber festgestellt wurden die weiteren Befreiungstatbestände				Bemerkung Vorprüfung
2.7	Festgesetzter Baum	zu erhaltender Baum		Im Süden des Baugrundstückes wurde ein zu erhaltender Baum festgesetzt → ist nicht dargestellt und in Freianlagenplan überplant→ Befreiung wäre erforderlich
2.8	Gelände-veränderungen (hier: Aufschüttungen)	Keine Gelände-veränderungen, Ausnahme Auf-schüttungen für Terrassen bis zu 1 m	→ einzelne Auf-schüttungen bis ca. 80 cm	→ Befreiung wäre erforderlich
2.9	Höhe Nebenanlagen (Garagen/ Carports)	Die Garagen/ Carports sind mit 3,0 m Höhe über OK Gelände zu errichten	vereinzelt bis 3,5 m Höhe über OK Gelände	→ Befreiung erforderlich, aber aus Gründen des Schallschutzes wurde die Festsetzung getroffen, daher ist Überschreitung unproblematisch
2.10	Öffentliche  Verkehrsflächen (hier: Fußweg)	öffentlicher Gehweg 1,5 m Breite als öff. Verkehrsfläche festgesetzt.	Lage wurde verändert und 2-3 m nach Süden verschoben	Geplanter öffentlicher Gehweg 1,5 m Breite → ist teils 2 m breit und endet östlich mit Treppe / Rampe 20% Gefälle direkt an Gehweg zur OD. Befreiung und Zustimmung Straßenbaulastträger erforderlich.

 

 

Der Bauausschuss ist gem. GeschOStR §9 Ziff. 2.2 zuständig, da bezogen auf die Tragweite der begehrten 6 Befreiungen Beschlüsse von grundsätzlicher Bedeutung zu fassen sind. Betreffs der Summenwirkung der planungsrechtlichen Befreiungen auch in Verbindung mit den noch von der Verwaltung zusätzlich festgestellten Befreiungstatbestände geht dies über die laufenden Angelegenheiten der Verwaltung hinaus.

 

Die bauordnungsrechtlichen Abweichungen umfassen den Stellplatznachweis, die Abweichung der Barrierefreiheit und die Abweichung der Abstandsflächen.

 

Stellplatznachweis

Im Zuge der Vorprüfung wurde festgestellt, dass die Anzahl der Stellplätze nicht der Stellplatzsatzung der Stadt Ansbach entspricht. Für die „60 Wohnplätze“ verteilt auf 45 Wohnungen werden auf dem Baugrundstück 30 Stellplätze nachgewiesen. Zwar sind gem. Planung „Studentenwohnungen mit 60 Wohnplätzen“ vorgesehen; die künftige Bewohnerzusammensetzung ist ansonsten jedoch nicht näher überprüfbar bzw. an diesen Nutzerkreis gebunden.

Seit der Änderung der Stellplatzsatzung im Jahr 2012 war der Schlüssel von 0,5 Stellplätzen je Studentenwohnung weggefallen[1].

Ein Studentenwohnheim liegt gemäß der dargestellten Grundrisse nicht vor, da jedes Apartment für sich autark nutzbar ist und womit die Schlüsselzahl in Ziff. 1.5. für Wohnheime mit 1 Stellplatz je „2 Betten“ nicht anwendbar wäre. Nach der Gestaltung der Grundrisse ist von einer Wohnanlage mit Ein- und Zweizimmerapartments auszugehen, weshalb gem. Ziff. 1.1 der Richtzahlenliste zur Stellplatzsatzung 1 Stellplatz je Wohneinheit (< 90m² Wohnfläche) nachzuweisen wäre.

 

Zur Begründung: Die Gebäude verfügen über keine Gemeinschaftseinrichtungen, welche typischerweise auf die Nutzung eines Wohnheimes hindeuten, in denen eine Wohnmöglichkeit in einer gemeinschaftlich mit anderen Personen benutzten Anlage zu verstehen ist. Die selbstbestimmte Gestaltung des eigenen Lebenskreises innerhalb der abgeschlossenen Wohnung ist unabhängig von den anderen Einheiten vollumfänglich möglich. Kennzeichen von (Studenten-)Wohnheimen sind für alle Personen zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung stehende Räume und Einrichtungen- wie Küche, Aufenthaltsraum, sanitäre Einrichtungen, Gemeinschaftsräume, etc. Somit besteht derzeit gem. Planung ein Defizit von 15 Stellplätzen. Deshalb kann die Behandlung und Beschlussfassung zu den bauplanungsrechtlichen Befreiungen im Rahmen der Ausschussberatung nur unter Vorbehalt der Klärung der Stellplatzfrage erfolgen.

Denkbar wäre die Anwendung des Schlüssels 0,8 gemäß Ziff.1.2 Gebäude mit „Altenwohnungen“, sofern diese nachweislich behindertengerecht (barrierefrei) nach DIN 18040 Teil 2 sind.

 

Durch die Lage des Objekts entspräche es nach Auffassung der Bauverwaltung nicht der Lebenswirklichkeit, auf ein Drittel der Stellplätze durch Ablöse zu verzichten.

 

Insofern kann die Behandlung und Beschlussfassung zu den bauplanungsrechtlichen Befreiungen im Rahmen der Ausschussberatung nur unter Vorbehalt der Klärung der Stellplatzfrage erfolgen.

 

Weiterhin hat der der Bauwerber die folgenden bauordnungsrechtlichen Abweichungen, beantragt. Die Entscheidung darüber obliegt der Unteren Bauaufsichtsbehörde und sei nur nachrichtlich erwähnt:

 

Abweichung Barrierefreiheit

            gem. Art 48 Abs. 1 Satz 1 BayBO: „In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein.

 

Als Begründung wird vom Antragsteller angeführt

Das bestehende Gelände fällt in nord-südlicher Richtung stark ab. Um die Gebäude an dieses Gelände anzupassen und die Gebäudehöhe niedriger zu halten, werden die Gebäude abgestuft. Somit ergeben sich Differenzstufen in jedem Gebäude. Somit ist nur ein Teil der Wohnungen barrierefrei erreichbar. Ein Apartment in jedem Gebäude ist vollständig barrierefrei. Durch die Nutzung als Studentenwohnungen ist nicht von einer größeren Zahl eingeschränkter Nutzer auszugehen.

 

Abweichung Abstandsflächen

gem. Art 6 Abs. 3 „Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken“.

 

Als Begründung wird vom Antragsteller angeführt

Mit den drei Gebäuden soll für die dahinterliegende noch entstehende Wohnbebauung ein Lärmschutzriegel entstehen. Um dies zu erfüllen, soll die Bebauung entlang der Straße möglichst geschlossen sein. Dadurch werden die Abstandsflächen zwischen den beiden nördlichen Gebäuden nicht vollständig eingehalten.

 

Zusammenfassend hebt Herr Büschl die grundsätzliche Bedeutung für die heutige Entscheidung des Gremiums hervor. Wichtig sei aus städtebaulicher Sicht vor allem die Erhaltung des Ortsbildes entsprechend der dörflichen Struktur mit überwiegend steilen Satteldächern. Insbesondere die Dachform und –neigung sei deshalb bei der Abwägung der Befreiungen zu betrachten, in Gesprächen mit dem Bauherrn wurden seitens der Verwaltung auch Alternativvorschläge, beispielsweise für Dachgauben, unterbreitet. Aus Sicht des Baureferates ist eine Befreiung von Dachform und Nei-gung nicht städtebaulich vertretbar zumal nicht zwingend notwendig. Davon abhängig wäre auch die Befreiung von der maximalen Wandhöhe, welche bei Ausführung mit Satteldächern gar nicht nötig wäre. Die übrigen beantragten bauplanungsrechtlichen Befreiungen seien vertretbar.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner umreißt kurz die Historie und führt anschließend aus, dass die Schulleitung des Staatsinstituts auf der Suche nach Wohnraum für Studenten an ihn herangetreten sei. Daraufhin wandte er sich an den Eigentümer und führte anschließend Gespräche mit dem Investor und Architekten.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner spricht sich für einen dörflich strukturierten Charakter und äußert seine Vorliebe für Satteldächer und Biberschwanzziegel. Besonders wichtig sei ihm die Ausweisung von genügend Stellplätzen, gerade auch im dörflichen Raum. Er habe zudem in Gesprächen mit dem Investor statt des Treppenbereichs einen Laubengang angeregt, dies sei jedoch mit einer geplanten Isolierung des Treppenbaukörpers nicht machbar.

 

Aus dem Gremium wird/werden

 

• Herrn Oberbürgermeister Deffner für sein Engagement gedankt.
• mehrheitlich eine grundsätzliche Zustimmung des Projekts, verbunden mit Änderungen, signalisiert.
• die Beseitigung des bisherigen „Schandflecks“, sowie die Schaffung von Wohnraum positiv gesehen.
• teilweise keine Zustimmung zu den Befreiungen erklärt und deren Notwendigkeit bezweifelt.
• die vielen Befreiungen vom geltenden B-Plan im Bereich der Bauhöhe und der Dachneigung sehr kritisch betrachtet.
• für die Schaffung aller baurechtlich nötigen Stellplätze plädiert.
• darum gebeten, die geplanten Abweichungen zur Barrierefreiheit nochmals mit dem Investor zu besprechen.
• angeregt, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr zu verbessern.
• beantragt, eine Fassadenbegrünung, gerade im Bereich der Treppenhausflure, vorzunehmen.
• der Standtort Claffheim als zu weit entfernt von schulischen Einrichtungen und Hochschulen gesehen und die Sinnhaftigkeit des Vorhabens für Studierende hinterfragt.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner erklärt, dass grundsätzlich Schwierigkeiten bei der Standortsuche aufgrund fehlender Grundstücke bestanden. Sicher seien nähere Standorte besser, aber auch Claffheim lasse sich mit dem Fahrrad anfahren. Eine Änderung des ÖPNV wegen eines einzelnen Bauprojekts sei ein Wunschgedanke. Er könne jedoch gerne ein Gespräch mit dem Landrat führen.

 

Herr Büschl führt aus, dass nach den vorgelegten Plänen ein studentisches Wohnen geplant sei, aber der Personenkreis nicht ausschließlich auf Studenten festgelegt sei. Da das Bauvorhaben nicht als Studentenwohnheim eingestuft werden könne, sei ein Stellplatz pro Wohneinheit erforderlich. Eine Photovoltaikanlage sei auch auf den Dachflächen der Satteldächer möglich.

 

Weiterhin wird aus dem Gremium

 

• die Herstellung von mindestens 45 Stellplätzen (1 Stellplatz je Wohneinheit nach Satzung), eine Dachform als Mansarddach, auf den Flachdachflächen eine Dachbegrünung und PV-Anlage begrüßt und darum gebeten, dies als Festsetzung verbindlich umzusetzen.
• nachgefragt, ob eine Vermietung oder ein Eigentumserwerb der Wohneinheiten vorgesehen ist.
• angeregt, das Ansbacher Wohnbaumodell anzuwenden bzw. Verhandlungen mit dem Investor zu führen, um auf freiwilliger Basis eine Siedlungsentwicklung ähnlich dem Wohnbaumodell zu erreichen.
• darauf hingewiesen, dass das gegenüberliegende Anwesen eine Wandhöhe über 10 Meter aufzeige und sich auf Gleichbehandlung berufen werden könnte.
• angeraten, auch die Carports mit einem Satteldach auszustatten, um den Dorfbildcharakter zu erhalten.
• darum gebeten, eine Begrünung der Fassadenflächen der drei Südseiten vorzunehmen.
• nach der Bürgschaft aus dem damaligen städtebaulichen Vertrag gefragt.
• die Möglichkeit von Stellplätzen auf einem anderen Grundstück erfragt.
• angemerkt, dass der Gehweg am Ende der Carports bzw. Stellplätze endet.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner merkt an, dass Stellplätze auf einem anderen Grundstück keine sinnvolle Lösung seien, ansonsten aber in jedem Falle dann eine dingliche Sicherung nötig sei.

 

Herr Büschl ergänzt, dass die Sicherungsbürgschaft aus dem städtebaulichen Vertrag für die Stichstraße gelte und diese Erfüllung nach wie vor Bestand habe, wenngleich für das vorliegende Vorhaben noch keine Notwendigkeit der Erschließung über die Stichstraße bestehe, da die Zufahrt zum Baugrundstück direkt von Süden aus möglich sei. Das Ende des Gehwegs führe im verkehrsberuhigten Bereich in die kleine Stichstraße. Er erläutert kurz auch die Möglichkeiten des Realnachweises von Stellplätzen.

 

Herr Oberbürgermeister Deffner fragt nach, ob die Abstimmungen zu den beantragten und nötigen Befreiungen nach § 31 BauGB mit Ausnahme der Bereiche Biberschwanzziegel, Barrierefreiheit, Stellplätze, Fassadenbegrünung des Baukörpers Treppe und Fassadenbegrünung der Südseite, ggf. mit einer PV-Anlage zusammen im Block abgestimmt werden können.

 

Das Gremium begrüßt dies und stimmt dem zu.

 

Anschließend stellt Herr Oberbürgermeister Deffner die zu fassenden Beschlussvorschläge vor und lässt darüber abstimmen:

 

Die vorgestellten bauplanungsrechtlichen Befreiungen nach § 31 BauGB werden in Aussicht gestellt.

Dies wurde mehrheitlich beschlossen (Abstimmungsergebnis: Ja 15 Nein 1).

 

Die geneigten Dachflächen der drei Gebäude sind mit Biberschwanzziegeln einzudecken.

Dies wurde einstimmig beschlossen.

 

Weiterhin lässt Herr Oberbürgermeister Deffner über nachfolgende Sachverhalte ab-stimmen:

 

Die beantragten Abweichungen zur Barrierefreiheit nach Art. 48 BayBO werden erteilt.

Dies wurde mehrheitlich beschlossen (Abstimmungsergebnis: Ja 12 Nein 4)

 

Gemäß der Stellplatzverordnung ist ein Stellplatznachweis über mindestens 45 Stellplätze (1 Stellplatz je Wohneinheit) zu erbringen.

Dies wurde einstimmig beschlossen.

 

Der Bauteil der Treppenhäuser ist mit einer Fassadenbegrünung zu versehen und dauerhaft zu erhalten.

Dies wurde mehrheitlich beschlossen (Abstimmungsergebnis: Ja 9 Nein 7).

 

Die Fassade der südlichen Giebelfassade ist zu begrünen oder mit einer Photovoltaikanlage und einer Begrünung auszustatten.

Dies wurde einstimmig beschlossen.

Beschluss:

 

Die vorgestellten bauplanungsrechtlichen Befreiungen nach § 31 BauGB werden beschlossen.

 

Abstimmungsergebnis: Ja 15 Nein 1

Mehrheitlich beschlossen.

 

Die geneigten Dachflächen der drei Gebäude sind mit Biberschwanzziegeln einzudecken.

 

Einstimmig beschlossen.

 

Die beantragten Abweichungen zur Barrierefreiheit nach Art. 48 BayBO werden erteilt.

 

Abstimmungsergebnis: Ja 12 Nein 4

Mehrheitlich beschlossen.

 

Gemäß der Stellplatzverordnung ist ein Stellplatznachweis über mindestens 45 Stellplätze (1 Stellplatz je Wohneinheit) zu erbringen.

 

Einstimmig beschlossen.

 

Der Bauteil der Treppenhäuser ist mit einer Fassadenbegrünung zu versehen und dauerhaft zu erhalten.

 

Abstimmungsergebnis: Ja 9 Nein 7

Mehrheitlich beschlossen.

 

Die Fassade der südlichen Giebelfassade ist zu begrünen oder mit einer Photovoltaikanlage und einer Begrünung auszustatten.