Tagesordnungspunkt

Frau Heinlein stellt dem Gremium eine Zusammenfassung der Sanierungsgebiete vor und berichtet über die geplante Verlängerung der Sanierungsgebiete 1, 2, 3, 4, 6A, 7 und 8A.

 

Gemäß § 235 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) sind alle Sanierungssatzungen, die vor dem Stichtag 01.01.2007 erlassen wurden, bis 31.12.2021 aufzuheben. Die Satzungen werden jedoch nicht per Gesetz und Fristablauf ungültig, sondern müssen jeweils durch Stadtratsbeschlüsse aufgehoben werden.

 

Sollte eine Aufhebung dieser Satzungen nicht erfolgen, so könnte eine rechtsaufsichtliche Aufhebung erfolgen.

 

Auch eine Verlängerung der Sanierungssatzungen ist nur mit einer ausreichenden Begründung möglich. Jedoch hat es bis zur der Änderung des BauGB zum 01.01.2007 eine Durchführungsfrist, die verlängert werden könnte, nicht gegeben.

Eine derartige Fristverlängerung ist generell im Falle des Sanierungsgebietes 8 „Herrieder Vorstadt“ möglich und wurde auch bereits durch den Stadtrat entschieden. Aufgehoben wurden bereits die Sanierungsgebiete 5 und 4a.

 

Alle anderen verbliebenen Sanierungsgebiete wurden jeweils im umfassenden Verfahren beschlossen. Dies bedeutet, dass nach Abschluss der Sanierung jeweils die Bodenwerterhöhung, Gegenüberstellung „Bodenwert ohne Sanierung“ und „Bodenwert nach Sanierung“, ermittelt und abgerechnet werden muss. Ergibt sich eine sanierungsbedingte (nicht allgemeine) Bodenwertsteigerung sind diese Beträge zu erheben.  Für diese Erhebung steht nach Abschluss der Sanierung ein Zeitraum von vier Jahren, beginnend mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Abschluss der Sanierung (Rechtsgültigkeit der Aufhebungssatzung) festgestellt wurde. Hier sind die Bestimmungen der Abgabenordnung maßgebend.

Ob diese Abrechnungen in der genannten Zeit möglich ist, ist derzeit noch offen, da bislang noch kein Sanierungsgebiet abgerechnet wurde und somit Anhaltspunkte bezüglich des zeitliche Aufwands fehlen.

 

Hinweise:

Lässt eine Gemeinde die Forderung nach Ausgleichsbeträgen verjähren, ist dies mit einem freiwilligen Verzicht der Gemeinde auf ihr zustehende Einnahmen gleichzusetzen. Bei der Gesamtabrechnung eines Sanierungsgebietes werden daher die nicht erhobenen oder nicht eingeforderten Beträge als fiktive Einnahmen eingesetzt und nachträglich von den gewährten Städtebauförderungsmitteln in Abzug gebracht.

 

Die Ausweisung eines aufzuhebenden Sanierungsgebietes als neue Satzung mit denselben Zielen ist dabei nicht möglich. (Dies würde eine Umgehung des § 162 BauGB bedeuten.)

Nach einem Urteil des BVerwG ist es jedoch unbedenklich, ein zu einem früheren Zeitpunkt festgelegtes Sanierungsgebiet, in dem der ursprüngliche Sanierungszweck erreicht ist, in den Geltungsbereich einer neuen Sanierungssatzung einzubeziehen, mit der als Reaktion auf veränderte Verhältnisse andere Ziele verfolgt werden.

Somit wäre es möglich, die Sanierungsgebiete, die aufgehoben werden müssen, zusammenzufassen und in einem neuen Sanierungsgebiet mit neuen Zielen zu vereinen. Hier muss jedoch noch der mögliche Umfang eines neuen Sanierungsgebiets geprüft werden.

 

Die Aufhebungspflicht umfasst folgende Sanierungsgebiete:

SAN 1            „westliche Altstadt“ mit

            Erweiterung „bis zur Schalkhäuser Str.“ und

            Erweiterung „Kronacherstraße / Am Mühlbach“

SAN 2            „Schlossplatz / Inselwiese“ mit

            Erweiterung „Östlich Bischof-Meiser-Straße und Karolinenschule

SAN 3             „Rathausblock

SAN 4            „Schaitberger-/ Luisen-/ Pfarrstr.“ mit

            Erweiterung „Obere Vorstadt“

SAN 6A          „Nördlich der Nürnberger Str.“

SAN 7             „Ostteil der gotischen Altstadt“

SAN 8A          „Teilbereich zwischen Endres-/ Naumann-/ und Kanal-/ Maximilianstraße“

 

Bei der Aufhebung der Sanierungsgebiete ist weiterhin zu beachten, dass auch eine Förderung für private Maßnahmen im Rahmen der Stadtsanierung wegfallen würde.

 

Es bestehen in allen Sanierungsgebieten nach wie vor z.B. Mängel und Missstände (sog. Substanzschwächen im Sinne des Sanierungsrechts) an etlichen Privatgebäuden, wodurch die Ziele der Stadtsanierung noch nicht erreicht sind. Anreize für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 BauGB sind eine Inanspruchnahme der erhöhten steuerlichen Abschreibung gemäß § 7 h Einkommensteuergesetz (EStG).

Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden im Sanierungsgebiet können darüber hinaus für die Modernisierung und Instandsetzung Städtebaufördermittel in Anspruch nehmen. Um hier weiterhin eine Förderung zu ermöglichen, sollte die Ausweisung eines oder mehrerer neuer Sanierungsgebiete im vereinfachten Verfahren so zügig wie möglich erfolgen.  

 

§ 235 Abs. 4 BauGB sagt jedoch auch, dass die Satzung nicht aufgehoben werden muss, wenn vorher eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt wurde. Auf diese Weise könnten die bestehenden Sanierungsgebiete vor dem Stichtag 31.12.2021 verlängert werden, wenn noch nicht alle Maßnahmen in diesem Bereich abgeschlossen wurden oder noch nicht alle Sanierungsziele erreicht wurden.

 

In allen Sanierungsgebieten ist dies, wie bereits ausgeführt wurde, der Fall. Vor allem im Bereich der Altstadt gibt es noch private Anwesen, bei denen Sanierungsbedarf besteht.

 

Die Verlängerung der bestehenden Sanierungssatzungen soll bis zur Ausweisung des neuen Sanierungsgebietes im vereinfachten Verfahren, längstens jedoch um maximal 15 Jahre erfolgen. Dies soll jedoch nur dort erfolgen, wo keine relevanten Bodenwerterhöhungen zu erwarten sind oder sich die Grundstücke überwiegend in öffentlicher Hand befinden.

 

Nach dem Verlängerungsbeschluss ist parallel dazu ein neues Sanierungsgebiet mit neuen Zielen festzulegen. Dieses neue Sanierungsgebiet kann sich auch auf den Umgriff der bestehenden Sanierungsgebiete erstrecken, soweit dort noch Sanierungsbedarf besteht. Als Bestandteil einer entsprechenden Begründung ist eine vorbereitende Untersuchung zu beauftragen. Auf diese Art soll eine Beurteilung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge und der neu angestrebten Ziele erfolgen.

Seitens der Regierung von Mittelfranken besteht Einverständnis mit dieser Vorgehensweise. Dies wurde im Rahmen einer Dienstbesprechung am 28.10.2021 so abgestimmt.

 

Die Verwaltung geht davon aus, dass die angesetzte Frist von 15 Jahren nicht ausgeschöpft werden muss. Die Abrechnung eventuell anfallender Ausgleichsbeträge muss hier ebenfalls berücksichtigt werden, denn diese sollten nicht zeitgleich erfolgen.

 

Die notwendigen Schritte zur förmlichen Festlegung eines neuen Sanierungsgebietes können dem Schaublatt aus der Anlage entnommen werden.

 

Aus dem Gremium wird nachgefragt,

 

• warum es so viele Sanierungsgebiete gibt.
• warum die Ziele nicht erreicht werden konnten.
• wie die Ziele künftig erreicht werden sollen.

 

Frau Heinlein berichtet zu den Sanierungsgebieten, dass viele historisch gewachsene Erweiterungen bestehen und es sich um eine langfristige Angelegenheit handele. Die bisherigen Ziele sollen fortgeführt werden.

 

Frau Heinlein ergänzt, dass seit Juli 2021 eine personelle Verstärkung mit der Sachbearbeitung der Sanierungsgebiete betreut ist und Fördermöglichkeiten in Aussicht gestellt werden. Aufgrund einer veränderten Rechtslage findet nun eine Überprüfung der Sanierungsziele statt, auch Fachbüros werden mit eingebunden.

Beschluss:

 

Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat folgendes zu beschließen:

 

Die Satzungen der noch bestehenden Sanierungsgebiete 1, 2, 3, 4, 6 A, 7 und 8 A sind bis zum Erlass einer neuen Sanierungssatzung für das Gebiet der Altstadt, längstens jedoch bis zum 30.11.2036 zu verlängern.

 

Die Verwaltung wird beauftragt, kurz- und mittelfristig zusammenfassend ein neues Sanierungsgebiet mit aktualisierten Zielen festzulegen, das, je nach Erfordernis, auch Bereiche der aktuell verlängerten Sanierungsgebiete beinhaltet. Zur Ausweisung dieses neuen Sanierungsgebietes ist die gesetzlich geregelte Verfahrensweise notwendig. Der Stadtrat ist entsprechend zu beteiligen.

 

Nach der Ausweisung dieses neuen Sanierungsgebietes im vereinfachten Verfahren sind die verlängerten Sanierungsgebiete 1, 2, 3, 4, 6 A, 7 und 8 A Zug um Zug aufzuheben.