Tagesordnungspunkt

Frau Lautenbacher stellt die nachstehende Sitzungsvorlage vor:

Wie bereits im Werkausschuss am 14.09.2020 besprochen, wird nun die aktualisierte Planung vorgestellt. Diese sieht gegenüber dem bisherigen Stand den Entfall des Untergeschosses (UG) vor. Dementsprechend fällt eine Wohnung im Erdgeschoss zugunsten der Kellerersatzräume und der des Hausanschlussraumes weg. Um dennoch sechs Wohneinheiten (WE) zur realisieren, wurde ein Mansardgeschoss als 3. Obergeschoss (OG) geplant. Dadurch wird die Wohnfläche (WFL) gegenüber der ursprünglichen Planung von 358 m² auf 421 m² erhöht. Die 2- bis 4-Zimmerwohnungen haben eine Wohnfläche von 54 m² bis 89 m², welche den Wohnraumförderungsrichtlinien (WFB 2012) entsprechen.

Durch den Wegfall des Kellers ergibt sich gem. Architekturbüro eine Kostenreduzierung von ca. 330.000,00 € brutto.

Um die Barrierefreiheit aller Wohneinheiten gemäß den Förderrichtlinien für geförderten Wohnraum zu gewährleisten, muss die Möglichkeit der Errichtung eines Aufzuges vorgesehen werden. Dieser wurde aufgrund der im Verhältnis zur Zahl der Wohnungen relativ kostenintensiven Herstellung und dessen Folgekosten zur Nachrüstung im Außenbereich vorgesehen.

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich somit eine qualifizierte Kostenschätzung vom 30.09.2020. Folgend wird die Kostenschätzung vom 13.09.2020 mit der Kostenschätzung vom 30.09.2020 gegenübergestellt:

Folgende Fördermöglichkeiten stehen zur Verfügung:

Bei der einkommensorientierten Förderung (EOF) besteht eine Bindungsfrist von wahlweise 25 oder 40 Jahren.

Bei dem Kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP) besteht eine mindestens 20-jährige Bindungsfrist ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen.

Ergänzend zu den bereits ausgeführten Fördermöglichkeiten fügt Frau Lautenbacher noch hinzu, dass der Eigenbetrieb keine Förderung nach dem kommunalen Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) beantragen kann.

Sowohl Herr Oberbürgermeister Deffner als auch Herr Büschl erläutern nochmals die Bedeutung der Förderung nach dem KommWFP und führen hierzu aus, dass diese Art der Förderung nur von einer Kommune beantragt werden kann und in diesem Fall ein Betrauungsakt notwendig ist, um diese Förderungsmöglichkeit beantragen zu können.

In der anschließenden Aussprache wird:

·         angefragt, welchen Betrag die Stadt tatsächlich abzüglich der Förderung bezahlen muss. Herr Büschl merkt an, dass der Betrag abzüglich der Förderung bei ca. 1,2 Mio. € liegt. Herr Oberbürgermeister Deffner geht im Nachgang noch auf die Anfrage ein, warum kein Bauträger mit dem Bau beauftragt wird und ergänzt, dass auch ein Bauträger gewinnorientiert und nicht karitativ arbeitet und dieser auch nur die einkommensorientierte Förderung (EOF) beantragen könnte.

·         angefragt, warum keine funktionelle Ausschreibung erfolgt, sondern eine Ausschreibung nach Gewerk. Die bisher genannten Baukosten waren zu hoch und eine Nachfrage bei einem Bauträger hat ergeben, dass die Preise bei einem „Standardhaus“ bei ca. 4.000€/m² liegen. Bei eher einfacheren Objekten liegt der Preis bei ca. 3.500€/m². Bei einer funktionellen Ausschreibung kann das Planungsrisiko von 25% umgangen werden, indem eine Obergrenze der Kosten festgesetzt wird. Herr Büschl antwortet, dass eine Förderung nur bei einer Ausschreibung nach VOB bzw. den geltenden Vergabevorschriften erfolgt. Des Weiteren geht es nur zu Lasten der Qualität, wenn eine Obergrenze festgesetzt wird um funktionell auszuschreiben.

·         angefragt, ob das Mansardgeschoss aufgrund Schallschutzauflagen teurer ist, als die anderen Geschosse, wie es sich mit den Mietpreisen beläuft und wo die Kinderwägen und Fahrradhänger abgestellt werden können. Frau Lautenbacher merkt diesbezüglich an, dass gemäß Gutachten die gleichen Fenster wie in den anderen Geschossen verbaut werden können. Des Weiteren wird der Bau des Mansardgeschosses nicht viel teurer, da es nur die Mehrung der Bausubstanz sei. Außerdem ist der Bau eines Mansardgeschosses günstiger als der Bau einer sog. weißen Wanne. Da es sich bei dem Objekt um geförderten Wohnraum handelt, bekommt man bei der EOF (einkommensorientierte Förderung) einen Mietzuschuss. Die Kinderwägen finden im Erdgeschoss eine Abstellmöglichkeit. Es besteht außerdem die Option, im Außenbereich einen zusätzlichen Fahrradstellplatz anzubringen. Herr Büschl ergänzt, dass die Belegung bei der Förderung nach KommWFP flexibler gestaltet werden kann. Bei der einkommensorientierten Förderung (EOF) ist man stärker festgelegt.

·         angefragt, ob eine Förderung nach KommWFP als GmbH oder Eigenbetrieb beantragt werden kann. Frau Lautenbacher führt hierzu aus, dass Fördergelder nur von der Stadt beantragt werden können. Herr Oberbürgermeister Deffner merkt an, dass es sich bei der STADTBAU ANSBACH um keine Wohnungsbaugesellschaft handelt, aber diese eine Betrauung benötige, um für die Stadt tätig werden zu können.

·         vorgeschlagen, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte nicht außen vor zu lassen. Auch im Hinblick einer Kostentoleranz von 25%. Wenn eine Schaffung von günstigem Wohnraum nicht möglich ist, soll das Grundstück Investoren angeboten werden mit der Maßgabe, sozialen Wohnraum zu schaffen. Somit würde die Stadt den Erlös des Grundstückes erhalten und die Last der Bebauung und der Verwaltung wäre abgegeben. Herr Büschl relativiert die Kostenhinzurechnung der 25% Toleranz, da die Kostenschätzung sehr detailliert ist und dem Niveau einer „Kostenberechnung“ gleichkommt. Die Kostentoleranz von 25% wäre der absolute „Worst Case“. Die Grundstücksausnutzung wurde optimiert. Herr Büschl merkt an, dass wir uns nicht in einem privaten Grundstücksgeschäft, sondern einem öffentlichen Bauauftrag bewegen, für den eine Ausschreibung erfolgen muss. Es müssen auch dann bestimmte Zwangspunkte eingehalten werden (z.B. DIN-Vorschriften wie Schallschutz, Ausschreibung nach VOB, etc.).

·         vorgeschlagen, die Mansardwohnung wegzulassen. Frau Lautenbacher gibt an, dass sich die reinen Baukosten bei 5 Wohneinheiten auf ca. 3.100€/m² belaufen. Bei 6 Wohneinheiten belaufen sich diese auf 2.803€/m². Herr Oberbürgermeister Deffner führt ergänzend aus, dass diese Diskussion schon an anderer Stelle geführt wurde und ein freiwilliger Verzicht auf eine Wohnung schwer fällt, da Wohnraum knapp ist und dringend benötigt wird.

·         angeregt, das Projekt nicht madig zu machen. Der Vorschlag ist gut und ausgewogen. Ein Investor baut auch nicht günstiger. Man soll das Projekt mit Mut angehen und nicht außer Acht lassen, dass es sich auch um ein schwieriges Grundstück handelt.

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt:

Die Gesamtausgaben belaufen sich als Sachausgaben auf 1.630.000,00 €. Im Vermögenshaushalt (Haushaltstelle 8820) stehen die Deckungsmittel in der entsprechenden Haushaltsstelle zur Verfügung. Im Investitionsprogramm 2021 ist die Maßnahme enthalten. Es entstehen Folgeausgaben in Höhe von 1.000.000,00 €, wovon 1.630.000,00 € Sachausgaben sind.

Beschluss:

Der Bau- und Werkausschuss nimmt die vorgestellte überarbeitete Planung zur Kenntnis und stimmt dieser zu. Der Eigenbetrieb STADTBAU ANSBACH wird beauftragt, das Bauprojekt „Fischerstraße 2“ weiter umzusetzen.