Tagesordnungspunkt

Herr Büschl erläutert nachfolgenden Sachverhalt.

 

In der Stadt Ansbach bestehen derzeit zehn Sanierungsgebiete, die teilweise durch ergänzende Satzungen erweitert wurden. Die Daten gehen aus der folgenden Tabelle hervor:

 

Sanierungsgebiet	Erweiterung	Größe	Flurstücke ca.	Als Satzung beschlossen	Bekanntmachung
SAN 1 „westliche Altstadt“		6,17 ha	145	09.07.1974	12.12.1974
	„bis zur Schalkhäuser Str.“		Inkl. oben	02.05.1989	22.07.1989
	„Kronacherstraße / Am Mühlbach“		Inkl. oben	17.10.1989	10.03.1990
SAN 2 „Schlossplatz / Inselwiese“		3,54 ha	45	13.03.1978	22.12.1978
	„Östlich Bischoff-Meiser-Straße und Karolinenschule“	2,02 ha	Inkl. oben	23.03.2004	31.03.2004
SAN 3 „Rathausblock“		1,50 ha	42	13.03.1979	31.05.1979
SAN 4 „Schaitberger-/ Luisen-/ Pfarrstr.“		9,00 ha	165	14.02.1986	12.04.1986
	„Obere Vorstadt“		Inkl. oben	14.06.1988	07.11.1989
SAN 4A „Landschaftspark Oberes Rezattal“		9,70 ha	39	07.12.1999	11.12.1999
SAN 5 „Karlsplatz“		0,23 ha	3	30.07.1985	25.04.1986
SAN 6A „Nördlich der Nürnberger Str.“		4,55 ha	50	19.09.2000	22.09.2000
SAN 7 „Ostteil der gotischen Altstadt“		6,52 ha	150	24.06.1997	30.08.1997
SAN 8 „Herrieder Vorstadt“		21,8 ha	410	08.12.1998	15.12.1998
	„Karolinenstraße/ Karlsplatz“	1,00 ha	Inkl. oben	28.11.2000	20.04.2001
	„Karls-/ Turnitz-/ Cronegk-/ Karolinenstraße“	1,83 ha	Inkl. oben	27.06.2006	16.08.2006
	„Oberhäuser-/ Fischer-/ Türkenstr.“ (Frist von maximal 15 Jahren wurde versäumt festzusetzen!)	1,56 ha	Inkl. oben	23.10.2007	21.02.2008
SAN 8A „Teilbereich zwischen Endres-/ Naumann-/ und Kanal-/ Maximilianstraße		2,70 ha	45	20.01.1998	31.01.1998
Summe		72,12 ha	1094

 

In den förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten ist die Satzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt worden ist oder wenn sich die Satzung als undurchführbar erweist. Dasselbe gilt, wenn die für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist (§ 162 Abs. 1 BauGB). In den meisten Sanierungsgebieten der Stadt Ansbach sind aus Sicht der Verwaltung alle Sanierungsziele erreicht, eine fiktive Frist existiert nur in Sanierungsgebiet 8.

Die Regierung von Mittelfranken hat die Aufhebung der Satzung mit einhergehender Abrechnung bereits angemahnt.

 

Die bestehenden Sanierungssatzungen der Stadt Ansbach sollen nun nacheinander aufgehoben werden. Dabei sind die Ausgleichsbeiträge zu ermitteln und abzurechnen. Hierfür bedarf es personelle Unterstützung durch eine Verwaltungskraft (3. QE) im Amt 30.

 

 

1.    Gesetzlicher Rahmen

 

Seit dem 01.01.2007 wurde der § 142 BauGB insofern ergänzt, dass mit dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich eine Frist festzulegen ist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Diese Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Wenn die Maßnahmen in diesem Zeitraum nicht beendet wären, könnte die Frist durch Beschluss verlängert werden (§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB). Die Dauer vieler Sanierungsverfahren ist auf Grund der vorhandenen erheblichen Missstände (sog. Funktions- oder Substanzschwächen) jedoch deutlich länger.

 

Eine Fristverlängerung (§ 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB) würde allerdings voraussetzen, dass die erheblichen Missstände noch vorhanden sind. Ob die Missstände noch gegeben, und noch erheblich sind, wäre zu überprüfen. Es wird jedoch verwaltungsseitig davon ausgegangen, dass die Sanierungsziele in einem Großteil der Sanierungsgebiete (vor allem bei den bereits länger laufenden Verfahren) erreicht wurden.

 

Nach § 235 Abs. 4 sind „Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, (…) bis spätestens zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden.“ Die Sanierungssatzungen sind dementsprechend in der Mehrzahl der Fälle nach § 162 Abs. 1 aufzuheben, die Frist liegt im Dezember 2021.

 

Eine Ausnahme bildet das Sanierungsgebiet 8 Erweiterung Oberhäuser-/Fischer-/ Türkenstraße. Hier kann eine fiktive Frist für diesen Einzelfall zum 23.10.2022 angesetzt werden.

 

 

2.    Verfahren zur Aufhebung der Sanierungssatzung

 

Grundsätzlich beginnt das Sanierungsverfahren mit dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und endet mit dem Abschluss der Sanierung (§ 162 Abs. 1 BauGB) nach Durchführung der Sanierung oder Ablauf der entsprechenden Frist. Ein Ermessensspielraum über den Abschluss des Verfahrens besteht nicht, dieser ist wesentlicher Bestandteil des Sanierungsverfahrens und ist bei erfüllen der gesetzlich geregelten Voraussetzungen durchzuführen und zwingend vorgeschrieben.     

Das Sanierungsverfahren wird in der Regel beendet, indem die Sanierungssatzung per Satzungsbeschluss aufgehoben wird. Somit ist die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beendet. Es besteht auch die Möglichkeit einer Teilaufhebung, falls in Teilen eines Sanierungsgebiets die Ziele bereits erreicht sind, in anderen jedoch noch nicht.

 

Falls die Sanierungsziele im Einzelfall nicht erreicht werden sein sollten, ist anzunehmen, dass die Sanierung nicht durchführbar ist und somit ebenfalls die Aufhebung notwendig ist. Die Erreichung der Sanierungsziele wird in einem ersten Schritt überprüft werden müssen.

 

 

2.1. Abrechnung

 

Wenn das Gebiet abgerechnet wird, muss sich der Eigentümer des von der Sanierung betroffenen Grundstücks an der Sanierung zu beteiligen. So muss er zur Finanzierung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen einen entsprechenden Ausgleichsbetrag entrichten (§ 154 Abs. 1 BauGB). Dieser Betrag muss der Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks durch die Sanierung entsprechen. Dadurch leistet er einen Ausgleich für die Wertsteigerung. Der Ausgleichsbetrag muss von den Grundstückseigentümern nach dem Abschluss der Sanierung entrichtet werden.

 

Die Erhöhung des Bodenwerts des von der Sanierung betroffenen Grundstücks errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, der bestehen würde, wenn keine Sanierung beabsichtigt wäre und auch nicht durchgeführt worden wäre und dem Bodenwert, der aus der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung der durch die Sanierungssatzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiets folgt. Hierbei handelt es sich jeweils um den Anfangswert und den Endwert. Der Unterschied zwischen beiden Werten ergibt die durch die Sanierung erfolgte Erhöhung des Bodenwerts. Somit wird der erreichte Wertzuwachs abgebildet.

 

Die Forderung des Ausgleichsbetrags erfolgt durch einen Bescheid. Die Fälligkeit tritt einen Monat nach der Bekanntgabe dieses Bescheids ein. Bereits zu einem Zeitpunkt vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags muss dem Ausgleichsbetragspflichtigen eine Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse innerhalb einer angemessenen Frist gewährt werden. Dadurch kann er sich über den Stand des Verfahrens informieren und seine Einwendungen geltend machen.

Alternativ könnte nach § 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags abgesehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass lediglich eine geringfügige Bodenwerterhöhung des betroffenen Grundstücks gutachterlich ermittelt worden ist und der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. In solchen Fällen würde die Abrechnung einen viel zu großen Aufwand bedeuten. Aus diesem Grund darf von der Erhebung des Ausgleichsbetrags abgesehen werden.

 

Überdies kann im Einzelfall auch dann von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder auch nur teilweise absehen, wenn dies entweder im öffentlichen Interesse oder aber zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist (§ 155 Abs. 4 BauGB). Auch diese Freistellung kann bereits vor dem Abschluss der Sanierung erfolgen. Dadurch wird den berechtigten Interessen des Grundstückseigentümers Rechnung getragen. Sollte die Erhebung des Ausgleichsbetrags ihn wirtschaftlich in einem hohen Maße belasten, kann also zu seinen Gunsten von der Erhebung abgesehen werden.

 

Für die Erhebung der Ausgleichbeträge gilt, dass die durch die Sanierung erreichten Bodenwertsteigerungen nicht der Allgemeinheit, sondern dem begünstigten Eigentümer zu Lasten gestellt werden müssen. Die Städtebauförderung trägt jedoch die Hauptlast in den Sanierungsgebieten.

 

2.2. Verfahrensschritte

 

Konkret bedeutet dies die Durchführung folgender Schritte nach Abschluss der Sanierung:

 

1.    Unterrichtung des Gemeinderats über die anstehenden Bescheide und die voraussichtliche Höhe der Beträge. Ggf. auch umfassende Information für Bürger (hier besonders der Eigentümer) und der lokalen Medien.

2.    Vorbereitungsarbeiten (z.B. Datensammlung und -aufbereitung) zur Wertermittlung und Bestimmung der Ausgleichsbetragshöhe.

3.    Wertermittlung durch Gutachterausschuss und/ oder Sachverständige

4.    Ermittlung der Ausgleichsbeträge:

-        Berücksichtigung von Anrechnungen und Abschlägen

-        Überprüfung, ob Anwendung der Bagatellklausel

-        Überprüfung, ob Absehen vom Ausgleichsbetrag

5.    Anhörung der betroffenen Eigentümer.

6.    Bescheid (ggf. mit nachfolgenden Widerspruchs- und Gerichtsverfahren).

7.    Darlehensvertrag mit einzelnen Eigentümern oder Stundung.

8.    Freistellung einzelner Eigentümer. Absehen vom Ausgleichsbetrag oder Anwendung der Bagatellklausel für einzelne Grundstücke.

9.    Letzte Kosten- und Finanzierungsübersicht mit Einnahmeausfällen aus Nr. 7 und 8 mit Unterrichtung des Gemeinderats.

10. Gesamtverwendungsnachweis, in dem die Ausgleichsbeträge als Einnahmen zur Entlastung der Städtebauförderung verbucht sind.

11. Ggf. Überschussverteilung auf der Grundlage von Nr. 9 (§ 156 a BauGB).

 

3.    Verwaltungsaufwand

 

„Es ist auch ein erhöhter Verwaltungsaufwand zu erwarten, wenn die Daten, die die Grundlage für die Wertermittlung bilden, nicht über den gesamten Sanierungsablauf dokumentiert wurden und aufwendig nacherhoben werden müssen. In vielen Fällen ist es vermutlich auch versäumt worden, Anfangswerte zu ermitteln, auch das muss jetzt nachgeholt werden. Die Vorbereitungsarbeiten werden daher häufig sehr umfangreich und schwierig sein (:::).“ (Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, S. 34)

Es ist davon auszugehen, dass die oben genannten erschwerenden Faktoren auch in Ansbach zutreffen können. Dies bedeutet einen erhöhten Aufwand bei Aufhebung und Abrechnung, so insbesondere bei der Information der Bürger, um eine plausible und rechtssichere Rechtfertigung der erhobenen Beiträge bieten zu können. Naturgemäß ist dies zeit- und personalintensiv.

 

In quantitativen Größen handelt es sich um ca. 72,12 ha Fläche, die sich auf ca. 1094 Flurstücke aufteilt (die Werte sind in der Tabelle oben ablesbar). In der Ansbacher Stadtverwaltung liegen nur wenige Erfahrungen zur Verfahrensdauer der Aufhebung einer Sanierungssatzung und der notwendigen Schritte sowie zur durchschnittlichen Dauer bei der Abrechnung vor.

 

Im Sanierungsgebiet 1, für das bereits ein noch zu überarbeitender Entwurf eines Wertgutachtens vorliegt,  sind 836 Eigentümer betroffen, die alle einen Bescheid erhalten müssen. Wenn von einer geschätzten Bearbeitungszeit von 1,0 Stunde pro Bescheid ausgegangen wird (näherungsweise Berechnung, inklusive Vor- und Nachbereitung und Beratungszeiten), kann das SAN 1 in etwa 5 Monaten abgerechnet werden.

Nachdem (wie erläutert) mit dem Abschluss des Gutachtens innerhalb dieses Jahres gerechnet werden könnte, würde bei entsprechender Personalkapazität nach kurzer Vorbereitungszeit im ersten Halbjahr 2021 die Anrechnung des SAN 1 begonnen werden und im Laufe des Jahres 2021 abgerechnet werden.

 

Für die weiteren Sanierungsgebiete müssen noch die Gutachten zur Wertermittlung erstellt werden. Sukzessive kann dann die Aufhebung der weiteren Sanierungssatzungen und die Abrechnung der weiteren Sanierungsgebiete erfolgen.

 

 

4.    Vergabe an Dritte

 

Wie oben dargelegt, ist die Abrechnung der Sanierungsgebiete der Stadt Ansbach notwendig. Wie die Arbeitshilfe des StMB (Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten) auf den Seiten 34 ff. darstellt, ist dies insbesondere für kleinere Gemeinden und kleinere Gutachterausschüsse ohne Erfahrung in der Abrechnung von Sanierungsgebieten schwer umsetzbar, weshalb auch eine Vergabe an Dritte ins Auge gefasst werden kann. Die Kosten sind als Bestandteil der Sanierungsmaßnahme durch Mittel der Städtebauförderung förderfähig.

 

Gleichzeitig ist eine „Projektsteuerung“ im Umfang mit mindestens einer Vollzeitstelle unbedingt notwendig, um im Haus diverse Bestandteile der Aufgabe zu bewerkstelligen. Einen erheblichen Anteil darin werden die Information der betroffenen Bürger und die Kommunikation mit den Bürgern haben.

 

Dies gilt neben der Recherche insbesondere auch der Erstellung von Bescheiden, dem Behandeln von Widersprüchen und der Vorbereitung von Gremiensitzungen sowie mindestens einer Unterstützung in der Beteiligung der betroffenen Bürger. Zu klären ist, ob die Wertermittlung durch den Gutachterausschuss oder durch Sachverständige erfolge kann. Die Ermittlung der Ausgleichsbeiträge könnte auch extern vergeben werden. Dabei ist eine Markterkundung unter Berücksichtigung der Zeitschiene durchzuführen. Folgende Aufgaben könnten durch externe Gutachter oder durch den Gutachterausschuss übernommen werden:

 

-        Beratung Verwaltung über die Vorgehensweise bei der Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeträge

-        Information Gemeinderat über die Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen

-        Ermittlung der ausgleichsbetragspflichtigen Flächen und der Anzahl der Erhebungsfälle

-        Ermittlung Abschläge / Anrechnungsbeträge

-        Ermittlung Ausgleichsbeträge / Ablösebeträge

-        Entwurf von Anschreiben Eigentümer, Ablösevereinbarung, Ausgleichsbetragsbescheid etc.

-        Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs-oder Ablösebeträge

-        Gutachtliche Prüfung der Anwendbarkeit der Bagatellregelung

-        Teilnahme an Gesprächen mit Grundstückseigentümer

 

Aus der Aufzählung wird deutlich: insbesondere die Erstellung von Bescheiden, das Behandeln von Widersprüchen und sonstigen Einwänden, sowie die Anhörung gehören zu den Tätigkeiten, die ein Externer Dritter in keinem Fall übernehmen kann (auch, weil es sich um hoheitliche Tätigkeiten handelt).

 

Ziel ist also die Einstellung von einer Verwaltungskraft (3. QE) im Amt 30 und die Vergabe bestimmter Tätigkeiten an externe Dienstleister oder an den Gutachterausschuss. Die Empfehlung  des Stadtentwicklungsamtes lautet, nach Rücksprache mit der Regierung von Mittelfranken im nächsten Jour Fixe Städtebauförderung und entsprechender Information über geeignete Auftragnehmer (Immobiliengutachter und auch Sanierungsträger) eine Markterkundung bzgl. der zu erwartenden Kosten durchzuführen und Mittel im kommenden Haushalt bereitzustellen sowie in das Sanierungsprogramm 2021 aufzunehmen oder eine andere Vorgehensweise in Absprache mit dem Gutachterausschuss zu wählen.

 

Eine belastbare Abschätzung der Kosten und die damit verbundenen Auswirkungen auf den städtischen Haushalt sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Die Markterkundung wird im Amt 30 durchgeführt und keine zusätzlichen Kosten verursachen. Für eine neue Verwaltungskraft (3. QE) werden zusätzliche interne Personalkosten einschließlich Sachkosten anfallen. Des Weiteren können Kosten für die Vergabe der Abrechnungstätigkeiten an einen externen Dienstleister entstehen.

 

Dem gegenüber stehen Einnahmen aus Mitteln der Städtebauförderung für die Sanierungsmaßnahmen sowie Einnahmen aus den von den Eigentümern einzufordernden Ausgleichsbeträgen, die der Regierung zurückfließen werden.

 

5.    Nichtdurchführung der Verfahren

 

Wie oben dargelegt, ist die Aufhebung der Sanierungssatzung mit der verbundenen Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeiträge gesetzlich vorgeschrieben.

Zusätzlich wurde bereits im Bewilligungsbescheid der Regierung von Mittelfranken vom 28.11.2019 für das Sanierungsgebiet 7, die Neugestaltung der Neustadt, BA I darauf hingewiesen, dass vor Bewilligung einer weiteren Rate von der Stadt Ansbach zu belegen ist, dass ein Verfahren zur Ermittlung der Ausgleichsbeiträge eingeleitet und durchgeführt wurde.

 

Herr OB Deffner hält abschließend fest, dass die komplexe Thematik mit viel Arbeit für die Stadtverwaltung verbunden sein wird, die Maßnahme jedoch gesetzlich vorgeschrieben ist.

In der anschließenden Aussprache wird:

 

• angefragt, mit welchen Kosten die zusätzliche Verwaltungskraft verbunden ist und welche Einnahmen erzielt werden können.

Herr Büschl antwortet, dass aktuell keine genauen Zahlen genannt werden können. Unter Bezugnahme der Investitionen welche in die Gebiete geflossen sind, muss zunächst ein Endwert ermittelt und betrachtet werden.

Die Vergabe der Gutachten ist förderfähig und es werden Ausgleichsbeiträge erhoben.

Bezüglich der Kosten für eine Verwaltungskraft der 3. QE rechnet Herr Büschl mit einer Summe im oberen fünfstelligen Bereich (brutto/Jahr).

• angefragt, ob andere Kommunen bereits Sanierungsgebiete abgerechnet haben.

Herr Büschl bejaht dies.

• angefragt, ob die Abrechnung an eine Frist gebunden ist.

Herr Büschl antwortet, dass entsprechend der gesetzlichen Übergangsfrist bis spätestens 31.12.2021 ein aufhebender Beschluss gefasst werden muss. Danach hat die Stadt Ansbach vier Jahre für eine entsprechende Abrechnung.

• angefragt, ob der Wert der Gebäude geschätzt wird.

Herr Büschl merkt an, dass in den meisten Fällen leider keine Anfangswerte ermittelt wurden. Die Gebäudewerte müssen nun zunächst fiktiv rückermittelt werden. Auf dieser Basis erfolgt anschließend die Ermittlung der aktuellen Werte.

Beschluss:

 

Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat, folgende Beschlüsse zu fassen:

 

1. Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Aufhebung der Sanierungssatzungen der Stadt Ansbach vorzubereiten.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Abrechnung aller Sanierungsgebiete voranzutreiben.
3. Zur Unterstützung der Bearbeitung und Einleitung der Verfahren wird im Amt 30 eine Verwaltungskraft (3.QE) eingestellt.